Kira tespit davası açma süresi ne kadardır?

Kira tespit davasında kira bedeli nasıl belirlenir?

Kira tespit davasında bilirkişi incelemesi yapılır mı?

Kira tespit davası sırasında kiracı kira ödemeye devam eder mi?

Kira tespit davası kararı ne zaman yürürlüğe girer?

Emekli olduktan sonra çalışma durumunda emekli maaşında bir kesinti olur mu?

Konkordato sürecinde komiserin tarafsızlık ilkesini nasıl sağlaması beklenmektedir?

Kira tespit davası sonucunda belirlenen kira geriye dönük olarak uygulanabilir mi?

Kira tespit davası açan taraf hangi belgeleri sunmalıdır?

Kira tespit davası açıldığında uzlaşma mümkün müdür?

Kira tespit davası ile kira artış oranı nasıl belirlenir?

Satıcının aleyhine oluşan kur farkı nedir ve nasıl hesaplanır?

Kur farkından doğan zararlar, sözleşmede yer almıyorsa satıcıya yansıtılabilir mi?

Satıcının aleyhine oluşan kur farkı gider olarak muhasebeleştirilebilir mi?

Kur farkı zararlarının önlenmesi için satıcı hangi önlemleri alabilir?

Kur farkı nedeniyle satıcı ek ödeme talep edebilir mi veya alıcıyla anlaşma sağlayabilir mi?

İş kazası sonrası işverenin hukuki sorumlulukları nelerdir?

İş kazası bildirim süresi ne kadardır ve kim tarafından yapılmalıdır?

İş kazası geçiren çalışanın hakları nelerdir?

İş kazası tazminatı nasıl hesaplanır ve hangi koşullarda talep edilir?

İş kazası nedeniyle açılacak dava süreçleri nelerdir ve hangi belgeler gereklidir?

Muvazaalı işlem nedir ve hangi durumlarda ortaya çıkar?

Muvazaalı işlemler hukuken geçerli midir?

Muvazaalı işlemlerin ispatı nasıl yapılır?

Muvazaalı işlemler sonucunda zarar gören üçüncü kişiler hangi haklara sahiptir?

Muvazaalı işlemler iptal edilebilir mi ve dava süreci nasıl işler?

Trafik para cezasına nasıl ve hangi sürede itiraz edilebilir?

Trafik cezasına itiraz etmek için hangi belgeler gereklidir?

Trafik cezasına itiraz başvurusu nereye yapılır?

Kiraya veren, kira sözleşmesi bitmeden kiracıyı nasıl tahliye edebilir?

Trafik cezasına itiraz başvurusu sürecinde ne kadar süre içinde sonuç alınır?

Trafik cezasına itirazın reddedilmesi durumunda ne yapılabilir?

Kiraya verilen taşınmazın tahliyesi hangi durumlarda talep edilebilir?

Kiraya verilen taşınmazın tahliyesi için yasal süreç nasıl işler?

Kiracının kira ödememesi durumunda tahliye davası ne zaman açılabilir?

Kiracıya tahliye ihtarnamesi nasıl ve ne zaman gönderilmelidir?

Boşanma sürecinde çocuğun velayeti nasıl belirlenir?

Velayet davasında çocuğun görüşü ne kadar önemlidir?

Velayet hakkı anne veya babadan alınabilir mi? Hangi durumlarda alınır?

Ortak velayet nedir ve hangi koşullarda uygulanır?

Velayet hakkı olmayan ebeveynin çocukla kişisel ilişki kurma hakkı nasıl düzenlenir?

Miras paylaşımı nasıl yapılır ve yasal mirasçılar kimlerdir?

İş yerinde iş güvenliği ihlali durumunda işverenin ve işçinin sorumlulukları nelerdir?

Miras paylaşımında saklı pay nedir ve kimlere aittir?

Mirasçılar arasında anlaşmazlık olduğunda miras nasıl bölüşülür?

Miras paylaşımında mirasçılardan biri mirastan feragat edebilir mi ve bu durumda ne olur?

Mirasın reddi (reddi miras) nedir ve hangi sürede yapılmalıdır?

Tüketici, ayıplı mal veya hizmetle karşılaştığında hangi haklara sahiptir?

Tüketici şikayeti nasıl ve nereye yapılır?

Tüketici, aldığı ürünü kaç gün içinde iade edebilir?

Garanti süresi dolan bir ürün için tüketici hakları nelerdir?

Tüketici hakem heyetine başvuru süreci nasıl işler?

Sözleşme ihlali nedir ve hangi durumlarda gerçekleşir?

İşyeri kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kiracı hangi haklara sahiptir?

Sözleşme ihlali durumunda tarafların hakları nelerdir?

Sözleşme ihlali nedeniyle tazminat talep edilebilir mi?

Sözleşme ihlali durumunda dava süreci nasıl işler?

Sözleşmenin feshi hangi durumlarda mümkündür ve fesih süreci nasıl işler?

Çalışanların performans düşüklüğü durumunda işverenin yasal hakları nelerdir?

Şirket içi haksız rekabet nasıl önlenir ve bu durumda ne gibi yaptırımlar uygulanabilir?

İş yerinde mobbing (psikolojik taciz) iddiaları nasıl kanıtlanır ve hukuki süreci nasıl işler?

İşverenin işçiyi haklı nedenle işten çıkarması hangi durumlarda mümkündür?

İş yeri devri durumunda çalışanların hakları nasıl korunur?

Şirket ortaklarının kâr paylaşımında anlaşmazlık yaşaması durumunda hukuki çözüm yolları nelerdir?

Şirket içi mali usulsüzlükler tespit edilirse, işverenin izleyebileceği yasal adımlar nelerdir?

Çalışanların fazla mesai ücretleri ödenmediğinde ne gibi yasal haklar doğar?

Emeklilik yaşı nasıl belirlenir ve hangi şartlar sağlandığında emekli olunabilir?

Emeklilik için gerekli prim gün sayısı nedir ve bu sayı nasıl hesaplanır?

Emeklilik maaşı hesaplanırken hangi kriterler dikkate alınır?

Erken emeklilik şartları nelerdir ve kimler erken emeklilikten yararlanabilir?

Emekli maaşı artırımı nasıl yapılır ve hangi faktörlere bağlıdır?

Yurtdışında çalışanların Türkiye’de emekli olma hakları nelerdir?

Emekli maaşı bağlanma süresi ne kadar sürer ve bu süreç nasıl işler?

Malulen emeklilik için hangi şartlar gereklidir ve kimler başvurabilir?

Emeklilik başvurusunda gerekli belgeler nelerdir ve nasıl başvuru yapılır?

Kiracı, ev sahibine tazminat davası açabilir mi ve hangi durumlarda bu hakka sahiptir?

Ev sahibi, kendisi oturmak istediği gerekçesiyle kiracıyı tahliye edebilir mi?

Kademeli emeklilik nedir ve kimleri kapsar?

Konkordato sürecinde alacaklı eşitliğini bozucak şekilde sulh anlaşmalari yapılabilir mi?

Konkordato komiserinin görevleri ve yetkileri nelerdir?

Konkordato komiserinin alacaklılar kuruluyla olan iletişim sorumlulukları nelerdir?

Konkordato komiserinin mahkemeye sunmakla yükümlü olduğu raporların içeriği ne olmalıdır?

İhtiyaç sebebi ile tahliye davasında tek taşınmaz bulunması halinde tahliye edilebilir mi

Sözleşmelerde aldatma durumunda hangi yasal düzenlemelere başvurulabilir?

Milletlerarası yetki sözleşmelerinin geçerlilik şartları nelerdir?

Gabin iddiasında bulunmak için hangi yasal süreler dikkate alınmalıdır?

Milletlerarası derdestlik itirazı mümkün mü?

Bilirkişinin soyut verilerle rapor hazırlamasi durumunda bu rapor geçerli olur mu?

Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin görevleri nelerdir

Türk Ticaret Kanunu'na göre, anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin sorumlulukları nelerdir ve bu sorumlulukları ihlal etmeleri durumunda karşılaşabilecekleri yasal yaptırımlar nelerdir

Anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin şirketi temsil etme yetkisi nasıl düzenlenmiştir ve bu yetkinin sınırları nelerdir

Türk Ticaret Kanunu kapsamında, anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin seçimi, görev süreleri ve görevden alınma koşulları nasıl belirlenmiştir?

Yönetim kurulu üyelerinin bireysel ve müteselsil sorumluluğu arasındaki fark nedir ve hangi durumlarda hangi sorumluluk türü uygulanır

Yönetim kurulu üyelerinin sorumluluk sigortası nedir ve bu sigorta türünün avantajları ve dezavantajları nelerdir?

Anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin sorumluluğunun sınırları nelerdir ve hangi durumlarda sorumluluktan kurtulabilirler

türk ticaret kanunu uyarınca anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin sorumlulukları ile limited şirketlerdeki müdürler arasındaki fark nedir

Bir şirkette görevli mağaza çalışanlarının yaka kartı takıyor olmaları kişisel verileri ihlal eder mi?

Yaka kartında yer alan bilgiler, üçüncü şahıslar tarafından kötüye kullanılırsa işveren bundan sorumlu tutulabilir mi

Yaka kartı uygulaması, belirli sektörler veya iş kolları için zorunlu bir uygulama mıdır, yoksa tamamen işverenin inisiyatifinde midir

Çalışanlar, yaka kartı takmayı reddederlerse işveren ne gibi yaptırımlar uygulayabilir ve bu durum iş akdinin feshine kadar gidebilir mi?

(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2013/14490 E. , 2013/14951 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Tahliye Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Davacı vekili dava dilekçesinde, davacının 01/04/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile başka bir taşınmazda kiracı olduğunu, davacının ev sahibinin davacının kiracısı olduğu daireyi boşaltmasını istediğini, davacının kirada bulunduğu taşınmazdaki binanın altında iki aydır ortaya çıkan pis su gider birikintileri, böcek ve sivrisinekler nedeniyle ikamete elverişli olmadığını, enfeksiyon nedeniyle davacının bebeğini kaybettiğini bu nedenle davacının ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği 6098 Sayılı TBK.nun 350.maddesinde sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiralayan, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davacının tahliye tehdidinin ispatına yönelik delil bildirilmediğinden ve tahliye tehdidini ispat edemediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 06.11.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Tahliye Davası

2. Temel Olaylar:
- Davacı, 01/04/2011 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olup, kiraya verenin kendisinden daireyi boşaltmasını istediği, ayrıca kirada bulunduğu taşınmazda çeşitli sağlık sorunlarına yol açan sorunların bulunduğu belirtilmiştir.
- Davacı, kiralanan taşınmazda yaşanan pis su gideri birikintileri, böcek ve sivrisinekler nedeniyle dairenin ikamete elverişli olmadığını ve bu sebeple sağlık sorunları yaşadığını ifade etmiştir.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kiraya verenin tahliye talebinin geçerliliği, kiracının ihtiyaçlarının ve tahliye sebebinin gerçekliğinin tespiti.
- İhtiyaç iddiasının, Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinde belirtilen gerekleri karşılayıp karşılamadığı.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiracının kirada oturmasının, konut ihtiyacının varlığı açısından yeterli olup olmadığı.
- Tahliye talebinin gerekçelerinin ve delillerinin geçerliliği.

5. Talepler:
- Davacı, kiralanan taşınmazın tahliye edilmesine karar verilmesini talep etmektedir.

6. Hukuk Dairesi 2015/10963 E. , 2016/3835 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Tahliye Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Uyuşmazlık, akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının dava konusu dükkan üzerine izinsiz inşaat yaptığı, içki, gıda ruhsatı olmaksızın alkollü içki sattığı, dükkanı önündeki kaldırımı izinsiz olarak flama ve reklam afişleri ile işgal etttiği, işyerinde hijyen kurallarını ihlal ederek, kedi, köpek gibi hayvanlar besleyerek komşuları rahatsız ettiği gerekçesiyle akde aykırılık nedeniyle davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece 30 günlük süre verilerek usulüne uygun fesih bildirimi yapılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Olayımıza gelince; Davacı vekilinin dava dilekçesinde ileri sürdüğü davalının kiralananda ruhsatsız yapı yaptığı dosyada mevcut 28.10.2014 tarihli...Belediyesi Yapı Tadil Zaptı ve 04.12.2014 tarihli Encümen Kararından kiracının binanın üst katında 28,5 m2 kapalı alan ve 59,5 m2 üstü çelik profille iskeleti çatı olan teras kat yaptığı, binanın proje ve eklerine aykırılık nedeniyle kiralananın yapı tatil zaptı düzenlenmek suretiyle mühürlendiği, bu nedenle idari para cezası verildiği anlaşılmaktadır. Kiracının bu eylemi ve bu eyleminde ısrar etmesi kiralananı özenle kullanma borcuna aykırı davranıldığının kiralayanın hukukuna zarar verildiğinin kabulü gerekir. Bu durumda, BK.316/3 “kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir” hükmü dikkate alınarak tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 11.05.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Tahliye Davası (Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye)

2. Temel Olaylar:
- Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır.
- Kiracı, kiralanan taşınmazda ikamet etmekte veya işyeri olarak kullanmaktadır.
- Kiraya veren, kiracının kiralanan taşınmazda izinsiz inşaat yapması, ruhsatsız iş yapması ve çevreyi rahatsız etmesi gibi sebeplerle tahliye talep etmektedir.

3. Hukuki Sorunlar:
- Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanma yükümlülüğünü ihlal edip etmediği ve buna bağlı tahliye talebinin hukuki dayanağı.
- Kiracının ruhsatsız yapı yapması ve taşınmazda yasa dışı faaliyetlerde bulunması nedeniyle karşılaşılan hukuki sorunlar ve sonuçlar.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiracının taşınmaz üzerindeki kullanımına ilişkin ihlallerin varlığı ve bu ihlaller ile ilgili sürecin yürütülüp yürütülmediği.
- Kiraya verenin tahliye talep etme hakkının hukuka uygunluğu.

5. Talepler:
- Kiracının yasaya ve sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle tahliyesine karar verilmesi ve buna ilişkin gerekli hukuki süreçlerin başlatılması.

6. Hukuk Dairesi 2015/8363 E. , 2016/2470 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Tahliye Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, feshi ihbar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı dava dilekçesinde, davalı ile aralarında 30.01.2009 düzenleme ve 01.02.2009 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, 30.01.2009 tarihinde yapılan ek protokolün 5. maddesi gereği 15 gün önceden yazılı olarak haber vermek kaydıyla kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkı olduğunu, bu maddeye dayanarak düzenlenen 09.01.2013 tarihli ihtar ile sözleşmenin 01.02.2013 tarihinde feshedileceğinin davalıya bildirilmesine rağmen tahliyenin gerçekleşmediğini belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı, sözleşme hükmünün fesih nedeni olamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, kiracının sözleşmede yazılı şartı kabul ettiğini, bu şartın ise sözleşme serbestisi kapsamında değerlendirildiğinde geçerli olacağını belirterek süresinde açılan davanın kabulüne karar verilmiştir. Dava konusu edilen apartman dairesine ilişkin, taraflar arasında akdedilen 01.02.2009 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. 30.01.2009 tarihinde yapılan ek protokolün 5. maddesi gereği 15 gün önceden yazılı olarak haber vermek kaydıyla kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkı olduğu kararlaştırılmıştır. Kiralanan çatılı mesken vasfında olduğundan 6098 sayılı TBK.nın Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hükümlerine tabi olup, kanunda belirtilen tahliye sebepleri sınırlıdır. Aynı Yasanın 354. maddesine göre dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez, 347. maddesi gereğince kiracı kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiralananı tahliye edeceğini kiralayana yazı ile bildirmek suretiyle sözleşmeyi feshetmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. TBK.nın Konut ve Çatılı İşyerleri hakkındaki hükümler kiralayana sözleşme maddesine dayanarak feshi ihbar nedeniyle akdi fesih hakkı tanımaz. Türk Borçlar Kanununda ve özel kanunlarda gösterilen haller dışındaki sebeplerle tahliye kararı verilemez. Bu halde sözleşmenin 3. maddesi kiraya verene tek taraflı olarak akdi feshetme hakkı vermez. Davada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda yazılı olan tahliye sebeplerinden hiçbirine dayanılmadığına göre, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 29.03.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Tahliye Davası (Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye)

2. Temel Olaylar:
- Taraflar arasında 01.02.2009 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır.
- Kiraya veren, sözleşmenin 5. maddesine dayalı olarak, tahliye talebinde bulunmaktadır.
- Kiracı, fesih ihbarı sonrasında tahliye işlemini gerçekleştirmemiştir.
- Sözleşme hükümlerinin ve kanundaki tahliye sebeplerinin durumu tartışılmaktadır.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira sözleşmesinin feshine dayanak olan ihbarın geçerliliği ve buna bağlı tahliye talebinin hukuki dayanağı.
- Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) göre tahliye sebeplerinin varlığı ve geçerliliği.
- Kiracının yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği ve kiraya verenin tahliye hakkının kapsamı.
- Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sürecinde yasal süreçlerin ve usul kurallarının gözetilmesi.
- Kiracı ile kiraya veren arasında sözleşme şartlarının uygulanmasına dair dengenin korunması.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiracının fesih ihbarına karşı savunmalarının geçerliliği ve itirazları.
- Sözleşmedeki fesih şartları ve bunların kira yasalarına uygunluğu üzerine tartışmalar.

5. Talepler:
- Kiralanan taşınmazın kiracıdan tahliyesi ve buna ilişkin mahkeme kararının onaylanması.

tahsiline, davacılardan herhangi birinin kiracılık hakkının olduğunun tespiti halinde ise davalıların başka kantin açarak sözleşmeye aykırı davranmaları nedeniyle uğradıkları zarara karşılık şimdilik 10.000TL 'nin 11.10.2013 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemişlerdir. Davalılar, davanın reddini dilemişlerdir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir. 1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacılardan SSC Grup Yapı İnş.San. Tic.Ltd.Şti'nin temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-) Kiracılık sıfatının tespiti davalarında bir yıllık kira bedeli üzerinden harç alınması gerektiği, Harçlar Kanunu'nun 28. maddesinde ise alınması gereken harcın dörtte birinin peşin alınacağı ve kalanın ise kararın verilmesinden itibaren iki ay içerisinde ödeneceği, 32. maddesinde de yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemlerin yapılamayacağı, 30. maddesinde ise muhakeme sırasında tespit olunan değerin dava dilekçesinde belirtilen değerden fazla olduğunun anlaşılması halinde yalnız o celse için muhakemeye devam olunacağı, takip eden celseye kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunamayacağı hüküm altına alınmıştır. Olayımıza gelince; uyuşmazlık, kiracılık sıfatının tespiti istemine ilişkin olup davaya konu 11.10.2013 tarihli kira sözleşmesinde yıllık kira bedeli 181.000 TL olarak belirlenmesine rağmen, dava değeri talep edilen tazminat miktarları olan 20.000TL şeklinde gösterilerek, 341.55TL yatırılan peşin harç üzerinden dava açılmıştır. Bu durumda Mahkemece; dava tarihi itibarı ile davacının ödediği yıllık kira bedeli tespit edilerek, bu değer üzerinden yukarıdaki esaslara göre verilecek süre içerisinde harcın tamamlattırılarak, ondan sonra yargılamaya devam olunması, aksi halde dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde harç tamamlattırılmadan yargılamaya devam edilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. 3-) Davada dayanılan ve hükme esas alınan 25.10.2013 başlangıç tarihli ve beş süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı Asfen Yapı İnş. Gıda Tur.Tic.San.Tic.Ltd.Şti. 08.05.2015 tarihinde açmış olduğu iş bu dava ile, davalıların 03.03.2015 tarihli olur ile kira sözleşmesini tek yanlı ve hukuka aykırı olarak feshettiğini ve kiralananın tahliye edilmesini ihtar ettiğini belirterek, kiracılık sıfatının tespitini ve bu konudaki muarazanın giderilmesini talep etmiştir. Dosya kapsamı ve sözleşme hükümlerine göre sözleşme konusu kafeterya (kantin) mahallinin 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre davacıya kiraya verildiği anlaşılmaktadır. Davalı idare, kira sözleşmesine aykırı olarak işletmenin el değiştirdiğini, ayrıca elektrik borcunun bulunduğunu belirterek sözleşmenin feshine karar vermiştir. Bu itibarla, kiralananın niteliğinin davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine ya da çatılı iş yeri kirası hükümlerine tabi olup olmamasının önemi bulunmamaktadır. Ancak süreli bir kira sözleşmesi ile kiralanan yerin kira süresi dolmadan davalı idare tarafından 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine dayanılarak tahliyesinin istenmesi mümkün değildir. Kiralananın konut ya da çatılı iş yeri kiralarına tabi olması durumunda 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda fesih ve tahliye sebepleri sınırlı şekilde gösterilmiş olup, kiraya verenin bu sebeplerden birine dayanmadan tek yanlı olarak sözleşmeyi feshedip tahliye isteme hakkı bulunmamaktadır. Yukarıda bahsedilen sözleşmenin feshi için gösterilen neden sözleşme şartlarına aykırı davranılmasıdır. Bu durum, yasada düzenlenmiş ihtar prosedürlerinin yerine getirilmesi halinde, ancak akde aykırılık nedeniyle akdin feshi ve kiralananın tahliyesi davası açılmasını gerektirir. Gerek henüz sözleşme süresinin sona ermemesi nedeniyle 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75. maddesi gereğince kiralananın tahliyesinin istenemeyecek olması, gerek 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre davacı kiracının tahliyesini gerektirecek yöntemin izlenmemesi nedeniyle davacının taşınmazdaki kiracılığı devam etmektedir. Bu durumda mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde istemin ret edilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacılardan SSC Grup Yapı İnş.San. Tic.Ltd.Şti 'nin temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçüncü bentlerde açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 22/05/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Tahliye Davası (Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracılık Sıfatının Tespiti)

2. Temel Olaylar:
- Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır.
- Davacı kiracı, kiralanan iş yerini kullanmakta ve kira sözleşmesinin geçerliliği için hukuki güvence talep etmektedir.
- Davalı, kiracının sözleşmeye aykırı hareket ettiğini öne sürerek kira sözleşmesini feshetmiş ve kiracının tahliyesini istemiştir.
- Davacı ise kiracılık sıfatının tespitini talep etmiştir.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kiracılık sıfatının tespiti ve geçerliliği.
- Kira sözleşmesine aykırı davranma iddiasının incelenmesi.
- Kiraya verenin tahliye talebinin hukuki dayanağının olup olmadığının değerlendirilmesi.
- Tahliye sebebinin Türk Borçlar Kanunu'na uygunluğunun tespiti.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiracının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri ihlal edip etmediği.
- Kiraya verenin tahliye talebinin geçerliliği ve hukuka uygunluğu.

5. Talepler:
- Kiracılık sıfatının tespit edilmesi ve kiracının tahliyesine itiraz edilmesi.
- Mahkemece kira sözleşmesinin geçerliliği doğrultusunda karar verilmesi talep edilmektedir.

3. Hukuk Dairesi 2018/2144 E. , 2018/7100 K. "İçtihat Metni"Davacı ... ile davalı .... aralarındaki kiralananın tahliyesi davasına dair ... 9. Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 23/06/2016 günlü ve 2015/131 E.-2016/609 K. sayılı hükmün onanması hakkında dairece verilen 25/12/2017 günlü ve 2017/7594 E.-2017/18112 K. sayılı ilama karşı davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir. Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, davalının gerekli izin ve onayları almadan tadilat ile değişiklik yaptığını, bunun sonucunda davacı hakkında ceza davası açıldığını belirterek kira sözleşmesinin feshine, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, taşınmazı esaslı bir değişiklik yapmaksızın kiralama anında teslim aldıkları şekilde kullandıklarını, bu tarihten önce kiralananda 01/10/1997 tarihli onaylı projesinden başkaca değişiklik yapılıp yapılmadığını, hangi tarihte kimler tarafından yapıldığı, bunların izinli yapılar olup olmadığının kendileri tarafından bilinmediğini, sözleşmenin devamı sırasında da davacının bilgisi ve rızası dışında sözleşmeye aykırılık teşkil edecek esaslı bir değişiklik yapılmadığını, yalnızca kiralananın kullanım amacına uygun güzelleştirmeye yönelik, estetik ve dekorasyon bazında bir takım düzenlemeler yaptığını, tüm bu hususların davacının bilgisi ve rızası dahilinde olduğunu, ihtarnamede verilen sürenin kanuna uygun olmadığını beyanla davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davalının dava konusu taşınmazda yapıldığı iddia edilen değişiklikleri kendisinin yaptığını kabul etmediği, ... 44. Asliye Ceza Mahkemesinin 2014/249 esas 2015/178 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere taşınmazda kanuna aykırı olarak yapılan değişikliklerin taraflar arasındaki sözleşme gereği davacı kiralayanın onayı olmadan yapılamayacağı, Anıtlar Kuruluna verilen tadilat değişikliği ile 01/03/2013 tarihli dilekçenin davacı tarafından verildiği, dolayısı ile ceza dosyasına dayanak olan değişikliklerin davacı tarafından yapıldığının kesinleşen ceza dosyası ile sabit olduğu, ayrıca bu husus sabit olmasa dahi davalı kiracıya gönderilen ihtarnamede 15 günlük süre verildiği, dolayısı ile TBK'nun 316.maddesindeki süreye uyulmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen kararın, davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece 15/03/2018 tarih ve 2018/1077 Esas, 2018/2533 Karar sayılı ilam ile onanmasına karar verilmiştir. Onama ilamına karşı davacı tarafından kararın düzeltilmesi talep edilmiş olmakla yeniden yapılan incelemede; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Somut olayda, taraflar arasında düzenlenen 01/05/2012 başlangıç tarihli, on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 6.2. maddesinde " Kiracı, kira sözleşmesi tarihinden engeç altı ay içerisinde mecurda yapılacak tadilat ve değişiklikler ile ilgili proje hazırlatıp, kiraya verenin de onayını aldıktan sonra gerekli resmi kurumlardan ve Anıtlar Kuruluna projeyi onaylatıp gerekli izinleri alacaktır. Bu izin ve çizilecek projeler için yapılacak her türlü masraf ve harçlar kiracıya ait olacaktır. Kiracının bu izinleri almadan yapmış olduğu tadilat ve değişikliklerden dolayı gelecek her türlü para ve idari cezalardan kiracı sorumlu olacaktır. Bu maddeye aykırılık kiraya veren için haklı fesih sebebi sayılacaktır. " düzenlemesi yer almaktadır. Kültür ve Turizm Bakanlığı, ... II. Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 18/09/2013 tarihli kararında, taşınmazda, 01/10/1997 tarihli karar ile onaylanan rölöveye aykırı uygulamalar ( plan şeması değişikliği, cephedeki pencere ve kaplama değişiklikleri, merdiven değişikliği vb.) yapılmış olduğu tespit edildiğinden, 2863 sayılı Yasa kapsamında suç duyurusunda bulunmasına karar verildiği, davacı hakkında 2863 sayıllı Kanuna Muhalefet suçundan dava açıldığı ve ... 44. Asliye Ceza Mahkemesinin 2014/249 Esas, 2015/178 Karar sayılı kararı ile davacı kiraya verenin mahkumiyetine karar verildiği anlaşılmaktadır. Davacı kiraya veren adına, Kültür ve Turizm Bakanlığı, ... II. Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kuruluna, 01/03/2013 ve 26/03/2013 tarihlerinde, kiralanana ait rölöve, restitüsyon ve restorasyon projeleri ibraz edilmiş olup 17/05/2013 tarihli raporda, yapılan rölöve kontrolünde, ölçülerin ve çizimlerin

1. Dava Türü:
Tahliye (Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye) Davası

2. Temel Olaylar:
- Davacı ile davalı arasında belirli bir taşınmaz için kira sözleşmesi imzalanması.
- Davalının, kira sözleşmesinde belirtilen yükümlülüklere aykırı olarak izinsiz tadilat yapması ve bunun sonucunda davacı aleyhine ceza davası açılması.
- Davacının, kiralanan taşınmazın tahliyesi için hukuki süreç başlatması.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira sözleşmesinin hangi maddelerinin ihlal edildiğinin belirlenmesi.
- Davalının yapmış olduğu değişikliklerin, kira sözleşmesine aykırı olup olmadığının değerlendirilmesi.
- Kiraya verenin, kiracıya yasal sürede ihtar verip vermediğinin tespiti.
- Davalının kiralananı kullanma yükümlülüğüne aykırı davranışının sonuçları.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Davalının yaptığı tadilatların geçerliliği ve davacının bu değişikliklere dair bilgisi ve rızası olup olmadığı.
- Kiracıya tanınan sürenin yasalara uygun olup olmadığının incelenmesi.

5. Talepler:
- Kiracının sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilmesi.
- Davalının kiralanan taşınmazdan derhal tahliye edilmesi.

(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2014/6397 E. , 2014/7434 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Tahliye Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, akde aykırılık sebebiyle kira sözleşmesinin feshi, fuzuli şagil, davalının tahliyesi istemlerine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacılar davaya konu kiralananın davalılar ..., ... ve ...'a kiralandığını ancak taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin Hususi Şartlarının üçüncü maddesinde "kiracı karalananı bir başkasına alt kiraya veremez, ortak alamaz, bir başkasına devredemez" şartının kararlaştırılmasına rağmen kiracıların, sözleşmeye aykırı olarak kiralananı davalılardan ... Mamüller Tic.San.Ltd.Şti.'ne devir edip, kiralananın halen bu şirket tarafından kullanıldığı iddiasıyla akdin feshi ve kiralananın tahliyesini talep etmişlerdir. Kiracı davalılar yargılamaya katılmamış, davalı şirket temsilcisi yargılamaya gelerek, şirketi kiracı ...'dan devir aldığını, devreden kişinin sorun olmayacağını söylemesi sebebiyle, mal sahibine haber vermediğini beyan ederek, davanın reddini savunmuştur. 1-Dosya kapsamına, toplananan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davacılar vekilinin kiracılar yönünden davanın reddine ilişkin hükme yönelik temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davacılar vekilinin, davalılardan ... Mamüller Tic.Ltd.Şti.'ne yönelik açılan davanın reddine ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Olayımıza gelince; Türk Borçlar Kanunu'nun 316.maddesinde, mahkemenin kabulünde olduğu gibi otuz gün süreli eski hale getirme ihtarnamesinin kiracılara gönderilmesi gerekmektedir. Kiralananı fuzuli işgal eden davalı şirket için yasada ihtar şartı düzenlenmemiştir. Kiralananın, sözleşmedeki devir yasağına rağmen davalı şirkete devredildiği anlaşılmıştır. Mahkemece kiralananda fuzuli işgalci durumunda bulunulan davalı şirket yönünden tahliye kararı verilmesi gerekirken yazılı şekilde red kararı verilmesi bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ:Yukarıda (1) bentte açıklanan nedenlerle davacıların kiracı davalılar hakkında verilen karara yönelik temyiz itirazlarının reddiyle hükmün ONANMASINA, (2) bentte yazılı nedenlerle davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün davalı şirket yönünden BOZULMASINA, onanan kısım için temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına 05/06/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Tahliye (Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye) Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiraya veren ile kiracı arasında bir kira sözleşmesi bulunmaktadır.
- Kiracının, kira sözleşmesine aykırı davranarak kiralananı sözleşmede belirtilen devretme yasağına rağmen başkasına devretmesi durumu söz konusudur.
- Kiraya veren, tahliye talep etmekte ve sözleşme şartları gereği kiracının tahliyesini talep etmektedir.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira sözleşmesinin feshi için gerekli nedenlerin bulunup bulunmadığının belirlenmesi.
- Kiracının sözleşmeye aykırı davranışının Türk Borçlar Kanunu kapsamında tahliye sebebi olup olmadığının değerlendirilmesi.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiracının sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesinin gerekip gerekmediği.
- Kiralananın fuzuli işgali ve buna bağlı olarak davalı şirketin durumunun değerlendirilmesi.

5. Talepler:
- Davacılar, kira sözleşmesinin feshini ve kiralananın tahliyesini talep etmektedir.

3. Hukuk Dairesi 2017/3174 E. , 2017/2473 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki akde aykırılık nedeni ile tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Dava, akde aykırılık nedeniyle akdin feshi ve tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece akdin feshi ile tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dilekçesinde; davacıya ait taşınmazın "doktor muyanehanesi" olarak kullanılmak üzere 01.01.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle davalıya kiralandığını, yine sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 1. maddesinde " taşınmazın sadece akitte kiracı olarak ismi yazılan kişi tarafından kullanılacağının" kararlaştırıldığını, müvekkilinin son dönemde yaptığı araştırmada taşınmazın muayenehaneden konuta dönüştürüldüğünün ve yabancı bir şahsın kullanımına tahsis edildiğinin tespit edildiğini, davalıdan 30.12.2013 tarihli ihtarname ile akde aykırılığın 30 gün içerisinde giderilmesinin istendiğini, davalının cevabi ihtarnamesi ile taşınmazı konut olarak kullandığını kabul ettiğini belirterek, bu nedenle davalının akde aykırılık nedeni ile taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı dilekçesinde davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davalının doktor muayenehanesi olarak kiraladığı taşınmazı kiralayanın kabul ve onayını almadan konut olarak kullanmaya başladığı, daha sonra da başka birisine kullandırmak suretiyle akde aykırı davrandığı kanaati ile akdin feshi ile taşınmazdan tahliyesine karar verilmiştir. 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. ./.. -2- Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Olayımıza gelince; Taraflar arasındaki 01.01.2001 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren tarafından akde aykırılığın giderilmesi için davalı kiracıya ihtarname gönderilmiştir. Ancak gönderilen ihtarnamede akde aykırılığın 30 gün içinde giderilmesi belirtilmiş ise de akde aykırılığın giderilmemesi halinde akdin feshedileceği ihtar edilmemiştir. Bu ihtar geçersiz olup hukuki sonuç doğurmaz. Bu durumda, davalıya gönderilen ihtar 6098 Sayılı TBK'nun 316. Maddesi gereğince usulüne uygun şekilde düzenlenmiş olmadığından istemin tümden reddi gerekirken akdin feshi talebinin kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 06.03.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Tahliye (Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye) Davası

2. Temel Olaylar:
- Taraflar arasında 01.01.2001 tarihli bir kira sözleşmesi imzalanmış olması.
- Kiracının, kira sözleşmesinin özel şartlarına aykırı davranarak, taşınmazı kiralayana danışmadan konut olarak kullanmaya başlaması.
- Kiraya verenin, kiracıya akde aykırı davranışını gidermesi için ihtar göndermesi ve bunun üzerine kiracının durumu kabul etmesi.
- Kiracının ihtara rağmen sözleşme ihlaline devam etmesi.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira sözleşmesinin ihlalinin tespit edilmesi ve hangi yasal yükümlülüklerin yerine getirilmediğinin belirlenmesi.
- İhlalin, Türk Borçlar Kanunu kapsamında tahliye sebebi oluşturup oluşturmadığının değerlendirilmesi.
- Kiraya verenin ihtarının usulüne uygun olup olmadığının incelenmesi.
- Kiracının tahliye talebinin yasal ve makul bir temele dayanıp dayanmadığı.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiracının sözleşmeye aykırı davranışın niteliği ve kiracıya süre verilmesi gerekliliği.
- Kiraya verenin ihtarında belirttiği hususların geçerliliği ve hukuki sonuçları.

5. Talepler:
- Kiracının taşınmazdan tahliyesi ve bununla ilgili yasal yönden gerekenlerin ifası, kiracıdan doğan tazminat taleplerinin değerlendirilmesi.

3. Hukuk Dairesi 2017/9224 E. , 2018/2344 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, taraflar arasında, 01.10.2012 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye aykırı olarak kiralananın davalı kiracı yerine kiracının annesi ve erkek kardeşi tarafından kullanıldığını, davalı kiracıya sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için 22.09.2014 tarihli ihtarname ile süre verildiğini, verilen sürede sözleşmeye aykırılığın giderilemediğini belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı, savunma yapmamıştır. Mahkemece, davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Taraflar arasında akdedilen 01.10.2012 tarihli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren tarafından gönderilen 22.09.2014 tarihli ihtarname ile; kiralananın üçüncü kişi tarafından kullanılmasının akde aykırılık teşkil ettiği belirtilerek ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 gün içinde akde aykırılığın giderilmesi istenilmiştir. Dava konusu kiralanan çatılı mesken niteliğinde olduğundan davacı tarafından yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde, davalıya en az 30 gün süreli ihtar gönderilmesi gerekirken 15 gün süre verilmesi doğru değildir. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 13.03.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Tahliye (Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye) Davası

2. Temel Olaylar:
- Taraflar arasında 01.10.2012 tarihli bir kira sözleşmesi imzalanmış olması.
- Kiracının, mülkü sözleşmeye aykırı olarak  üçüncü kişiler tarafından kullanmasına izin vermesi.
- Kiraya verenin, kiracıya sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için 22.09.2014 tarihli ihtarname ile süre vermesi ve bu sürede ihlalin giderilmemesi.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kiraya verenin, kiracının sözleşmeye aykırılıklarının hangi maddelerini ihlal ettiğinin belirlenmesi.
- İhlalin, Türk Borçlar Kanunu uyarınca tahliye sebebi oluşturup oluşturmadığının değerlendirilmesi.
- Kiracının, kiralananı sözleşmeye uygun kullanma yükümlülüğünü ihlal edip etmediği ve verilecek sürenin yeterliliği.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiracının, sözleşmeye aykırı kullanım yapan üçüncü kişilerle ilgili olarak yükümlülüklerin ihlali.
- Kiraya verenin, ihtarda belirtilen sürenin yasal olup olmadığı ve yeterli sürenin tanınıp tanınmadığı.

5. Talepler:
- Davacı kiraya verenin, kiralananın üçüncü kişi tarafından kullanılmasını gerekçe göstererek kiracının tahliyesine karar verilmesi talebi.

3. Hukuk Dairesi 2017/4691 E. , 2017/12812 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; dava konusu taşınmazı 16/05/2014 tarihinde ... isimli eski malikten satın aldığını, davalının ise satın alınan villa içerisinde önceki malikin kiracısı olduğunu, ... 24. Noterliğinin 09/06/2014 tarih ve 13593 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kiracıya taşınmazın satın alındığı ve tahliye edilmesi hususunda ihtar çekildiğini ancak ihtarnamenin tebliğine rağmen davalının taşınmazı tahliye etmediğini, altı aylık bekleme süresinin dolduğunu bu nedenle de tahliye için yasal şartların gerçekleştiğini belirterek yazlık ihtiyacı nedeniyle satın almış olduğu taşınmazdan davalının tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ise; davacı iddialarının asılsız olduğunu, davanın süresi içerisinde açılmadığını, söz konusu taşınmazı önceki malikten 5 yıl süreli olarak kiraladığını ve kira bedellerini peşin olarak ödediğini, davacı tarafın ihtiyaç iddiasında samimi olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece; davacının ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi bulunduğu belirtilerek davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1- Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir. Somut olayda davalının 01/02/2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca taşınmazda kiracı olduğu öne sürülerek 09.04.2015 tarihinde açılan bu dava ile iktisap ve ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi istenilmiştir. Dava sebebine göre dava açma süresi ve koşullarının TBK.’nun 351. maddesine uygun olarak mahkemece resen denetlenmesi gerekir. Davacı yeni malik dava konusu taşınmazı 16/05/2014 tarihinde satın almış ve davalıya 19/06/2014 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile kiralanana ihtiyacı bulunduğunu ve sözleşmenin yenilenmeyeceğini bildirerek iktisap tarihi olan 16/05/2014 tarihinden itibaren 6 ay içinde taşınmazı tahliye etmesini istemiştir. Davacı taşınmazı iktisap ettikten sonra ihtiyaç durumunu bildirir ihtarnameyi 19/06/2014 tarihinde davalıya tebliğ ettirmiş olup, bu ihtarname iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde tebliğ edilmediğinden davacının TBK’nun 351. maddesine dayanarak açtığı dava süresinde değildir. Açıklanan bu olgu karşısında süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. 2-)Bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenle davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, peşin alının temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27.09.2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Tahliye Davası (Kiracının Tahliyesi Davası)

2. Temel Olaylar:
- Davacı, 16/05/2014 tarihinde taşınmazı satın almış ve kiracıya kiralanan yerin tahliyesi için ihtarname göndermiştir.
- Kiracı, ihtara rağmen taşınmazı tahliye etmemiştir.
- Davacı, kiracının tahliyesi için yasal sürecin tamamlandığını savunmaktadır.

3. Hukuki Sorunlar:
- Davacının tahliye davası açmadan önce ihtarname gönderme ve yasal süreler ile ilgili yükümlülüklerinin olup olmadığı.
- Kiracının, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmek istenen taşınmazda hak iddia etme durumu ve buna karşılık verilecek hukuki cevaplar.
- İhtarın tebliğ sürecinin ve yasal koşulların sağlanıp sağlanmadığının değerlendirilmesi.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- İhtarın yasal olup olmadığı ve zamanlama açısından geçerliliği.
- Kiracının tahliye edilmesi için gerekli şartların yerine getirilip getirilmediği.
  
5. Talepler:
- Davacının kiracının tahliyesine karar verilmesi talebi.

(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2013/13665 E. , 2013/14420 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kiralananın tahliyesi Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava,ihtiyaç nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili,dava konusu kiralananlarda yeni bir Sosyal Güvenlik Merkezi hizmet binası yapmak için ihale yapıldığını,davalı kiracının yapılan ihtarlara rağmen taşınmazları tahliye etmediğini,müvekkili kurum ile davalı arasındaki kira sözleşmesinin Sosyal Sigortalar Kurumu Başkanlığı Emlak Yönetmeliği hükümlerine göre yapıldığını ve bu yönetmeliğin 33. maddesinde yer alan düzenlemeye göre kira sözleşmesinin serbestçe kurumları tarafından düzenlendiğini ve kira sözleşmesine 4.maddenin ilave edildiğini belirterek, kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, kira sözleşmesinin hususi şartlar başlıklı ekinin 4.maddesinde belirtilmiş olan ve davacı tarafça yazılı tahliye taahhüdü olarak belirlenen şart ve taahhüdün 6570 sayılı Yasanın 7-a maddesi hükümleri ile aynı şekilde Borçlar Kanununa atıfta bulunan maddelerine aykırı şekilde düzenlendiğini,tahliye taahhüdünde belirli ve muayyen bir tarih belirlenmediğinden taahhüdün geçersiz olduğunu, kira sözleşmesinin 01.02.2014 tarihine kadar geçerli olduğunu savunarak davanın reddini savunmuştur. Mahkemece,davanın kabulüne karar verilmiştir. Dava, netice itibariyle ihtiyaç nedenine dayanılarak açılmış tahliye istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.02.2009 başlangıç tarihli ve beş yıl sürelidir. Kira sözleşmesinin hususi şartlar 24. maddesinde ve ek hususi şartlar 4. maddesinde yer alan kiralananlara kurum tarafından ihtiyaç duyulduğunda sözleşme sonu beklenmeksizin kiralananların tahliye edileceğine dair düzenleme belli bir tahliye tarihini gösteren yazılı tahliye taahhüdü niteliği bulunmamaktadır. 6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir. Olayımıza gelince; taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.02.2009 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli olduğuna göre davanın süre sonunda açılması gerekirken süre dolmadan 03/07/2012 tarihinde açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ;Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 21/10/2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Tahliye Davası (Kiracının Tahliyesi Davası)

2. Temel Olaylar:
- Kiraya veren ile kiracı arasında geçerli bir kira sözleşmesinin mevcut olması.
- Kiraya verenin, sözleşmeye dayanarak kiracıyı tahliye etme talebinde bulunması.
- Kiracının, kiralanan taşınmazı tahliye etmemesi durumunda başlatılan hukuki süreç.
- Kiraya verenin, ihtiyaç gerekçesiyle tahliye talebini resmi olarak bildirmesi.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kiraya verenin tahliye davası açmadan önce yerine getirmesi gereken yasal bildirimlerin durumu.
- Kiracıyla yapılan kira sözleşmesinin yürürlük sürelerine dair hukuki belirsizlikler.
- İhtiyaç gerekçesi ile başlatılan tahliye işlemleri için geçerli olan düzenlemeler.
- Kiraya verenin, kira sözleşmesine ilişkin kurallar çerçevesinde hareket etme yükümlülüğü.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiracının tahliyesi için yapılan bildirimlerin hukuka uygunluğu.
- Kiraya verenin sözleşmenin bitim süresinden önce tahliye davası açma yetkisi.

5. Talepler:
- Kiracı tarafından tahliye ihtiyacına ilişkin talebin kabul edilmesi.
- Kiracının, belirtilen sürede tahliye etmemesi durumunda hukuki süreçlerin yürütülmesi.

3. Hukuk Dairesi 2017/6010 E. , 2017/14178 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ : SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davaya konu taşınmazı 27.03.2015 tarihinde satın aldıklarını, halen çağrı pastanesi olarak işyerlerinin bulunduğunu, unlu mamul imal ve satış yeri olarak bir dükkan daha açmak istediklerini belirterek davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir. Davalı; davanın reddini savunmuştur. Mahkemece ticari büyümenin zorunlu ihtiyaç nedeni olamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Öte yandan Dairemizce de benimsenen Hukuk Genel Kurulunun 01.10.1997 tarih ve 1997/6-630 ve 762 sayılı kararında da belirtildiği gibi özel teşebbüslerin ticaretini genişletme amacı ve bu doğrultudaki gereksinimleri (ihtiyaçları) 6570 sayılı yasada tahliye sebebi olarak tanımlanan zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilmesi gerekir. Mahkemece bu durumda uzman bilirkişi eşliğind ekeşif yapılarak kiralananın amaca uygun olup olmadığı, ihtiyacın zorunlu ve samimi olup olmadığı tespit edilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 19.10.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Tahliye Davası (Kiracının Tahliyesi Davası)

2. Temel Olaylar:
- Davacı, kira sözleşmesine dayalı olarak kiracıyı tahliye etmek istemektedir.
- Davalı, kiracının tahliyesini istemekte ancak mevcut ihtiyacın somut bir gerekçeye dayanmadığını iddia etmektedir.
- Mahkeme, kiracının tahliye davasının reddine karar vermiştir.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kiracının tahliyeye yönelik iddialarının yeterliliği ve hukuki geçerliliği.
- Kiraya verenin tahliye davasını açabilmesi için ihtiyaç durumunun gerçek, zorunlu ve sürekli olmasının gerekliliği.
- Mahkemece alınması gereken bilirkişi raporunun önemi ve ihtiyaç durumunun değerlendirilmesi.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiracının tahliyesi için gösterilen ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı.
- Kiraya verenin bildirimi yapması gereken süreler ve bu sürelerin nasıl hesaplandığı.

5. Talepler:
- Kiracının, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesine ve yargılama sonucunda mahkeme kararının kaldırılmasına ilişkin talep.

3. Hukuk Dairesi 2017/2974 E. , 2017/15134 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davaya konu taşınmazı 23.01.2015 tarihinde satın aldığını, işyeri olarak kiralanana ihtiyacı olduğunu, davalıya ihtarname tebliğ edildiğini belirterek davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir. Davalı vekili davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın 6 aylık yasal süre dolmadan açıldığı, süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir. Olayımıza gelince; eski malik ile davalı arasında uyuşmazlık bulunmayan kira sözleşmesi 01.04.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Davacı dava dilekçesi ve 02.02.2015 tarihli ihtarname ile eski malik ile yapılan kira sözleşmesine dayanmış olmakla, dilerse sözleşmenin sonunda bir ay içerisinde tahliye davası açabilir. Bu durumda 22.04.2015 tarihinde açılan dava süresinde olup, mahkemece davanın esastan incelenmesi gerekirken süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. -2- SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.11.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Tahliye Davası (Kiracının Tahliyesi Davası)

2. Temel Olaylar:
- Kiraya verenin, kiracıya ihtarname tebliğ ederek kiralanan taşınmazın tahliyesini istemesi
- Kiracının, yasal süreleri dikkate alarak taşınmazdan tahliye edilmesi gerekliliği
- Mahkemenin, süresinde açılmadığı gerekçesiyle davayı reddetmesi

3. Hukuki Sorunlar:
- Kiracının tahliye davası açılması için gerekli bildirimlerin yapılması ve bu bildirimlerin yasal süre içerisinde olup olmadığının değerlendirilmesi
- Kiraya verenin, ihtiyacını kanıtlamak için açması gereken tahliye davasının usulüne uygun sunulup sunulmadığı
- Kira sözleşmesi ile kiracının tahliye sürecinin nasıl yönetileceği

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Davanın ne zaman açılması gerektiği ve yasal sürelerin hesabı
- Kiracının tahliye için gerekli olan bildirimlerin uygun şekilde yapıldığına dair kanıtlar ve belirlemeler

5. Talepler:
- Davacı tarafından, taşınmazın tahliyesinin gerçekleştirilmesi talebi
- Mahkeme kararının bozulması ve davanın esastan incelenmesi talebi

6. Hukuk Dairesi 2014/4971 E. , 2014/7746 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ : Beykoz Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 02/04/2013 NUMARASI : 2011/960-2013/585 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiralananın erken tahliyesi nedeni ile mahrum kalınan kira tazminatı istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının müvekkilinin kiracısı olduğunu ve kiralananı süresinden önce tahliye ettiğini belirterek Aralık 2009 ile Ocak, Şubat ve Mart 2010 aylarında boş kaldığından bahisle aylık 1265 TL'den toplam 5060 TL kira parasının tahsilini istemiştir. Davalı 30.10.2009 tarihinde kira sözleşmesini fesh ettiğini bildirir ihtarname ile birlikte anahtarı notere teslim ettiklerini, ihtarnamenin 07.11.2009 tarihinde davacı ya tebliğ edildiğini, kira sözleşmesinin yasaya uygun feshedildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden önce tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiralayanın bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, Borçlar Kanunu’nun 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiralayan da, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Somut olayda, davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.04.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan anahtarın notere teslim edildiğine ilişkin ihtarnamenin davalıya tebliğ edildiği 07.11.2009 tarihinde tahliye edildiğinin kabulü gerekir. Mahkemece yerinde yapılan keşif sonucu alınan 15.11.2012 günlü bilirkişi heyeti raporuna göre kiralanan tahliye tarihinden itibaren iki ay içerisinde kiraya verilebileceği belirtilmiştir. Bu durumda davalı kiracı tahliye tarihinden sonra iki aylık süreden sorumlu olur. Mahkemece bu hususlar göz ardı erilerek yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA,, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 12.06.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Haksız Tahliye Davası (Kira Sözleşmesinin Haksız Feshi Nedeniyle Tazminat Davası)

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında bir kira sözleşmesi mevcut olup, kiracının belirtilen tarihlerde kiralananı süresinden önce tahliye etmesi nedeniyle kiraya verenin mahrum kaldığı kira bedellerinin talep edilmesi.
- Kiraya veren, kiracının sözleşmeye uygun olarak tahliye etmediğini savunmaktadır.
- Kiracının kiralananı boşaltmakla birlikte, kiraya veren ile tahliye tarihinin kabul edilmesi noktasında ihtilaf yaşaması.
- Tahliye tarihi ve anahtar tesliminin doğruluğu hususunda kiracının ispat yükümlülüğünün bahis konusu olması.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kiracının sözleşmeye aykırı olarak tahliye etmesi durumunda kiraya verenin uğradığı zararların tazmini.
- Kira sözleşmesinin yasal ve geçerli bir fesih nedeni olmaksızın sona erdirilmesinin hukuki sonuçları.
- Kiracının kira sözleşmesinde kendisine tanınan haklarının ihlali ve buna bağlı olarak kiraya verenin yaptırım uygulama hakkı.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Tahliye tarihinin ve anahtar tesliminin yasal olarak kabul edilip edilemeyeceği.
- Kiracının fesih tarihinin kiraya veren tarafından hukuken kabul edilip edilmediğinin tespiti gereği.

5. Talepler:
- Kiraya verenin, kiracının haksız tahliyesi nedeniyle uğradığı kira kaybının tazmini talebi.

talep edilen kira bedeli dönemlerinden önce tahliye ettiğini gösterir bir delil ibraz edemediği sabit bulunduğundan, kötü niyetle takibe itiraz edildiği gerekçesine dayalı, davanın kabulüne dair karar, Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.Takipte ve davada, dayanılan ve hükme esas alınan 01.10.2005 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı ve içeriği hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.Anılan kira sözleşmesinin “Özel Koşullar” 4. maddesi gereğince bir kira ödenmediği takdirde gelecek kiraların muacceliyet kesbedeceği kararlaştırılmıştır. Alacaklı kiralayan kira sözleşmesinin muacceliyet koşulunu içeren 4. maddesine dayalı olarak 13.02.2007 tarihinde 6.690,00TL asıl alacak üzerinden takip başlatmıştır. Borçlu kiracı süresinde yaptığı itirazında kiralananı 30.11.2006 tarihinde kiralayana önceden haber vermek suretiyle tahliye ettiğini, borcu bulunmadığını belirtmiştir.Davalı kiracı tarafından kiralananın 30.11.2006 tarihinde tahliye edeceği ve demirbaşları eksiksiz olarak teslim edeceğini bildiren 30.11.2006 tarihli ihtarname davacının adreste tanınmaması nedeni ile tebliğ edilememiştir. Davacı alacaklı 13.05.2008 tarihinde eldeki davayı açmış; itirazın iptalini istemiştir.2006 yılı Eylül, Ekim, Kasım, aylarına ait kira bedelinin ödenmediği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davalı kiracının 30.11.2006 tarihinde kiralananı tahliye edeceğini bildirmesine karşın taşınmazın, tahliye edilip edilmediği, edilmişse hangi tarihte tahliye edildiği dosya kapsamından anlaşılamamaktadır.Bu tür davalarda, kiralananın iddia ve savunma çerçevesinde hukuken hangi tarihte tahliye edilmiş olduğunun açık bir şekilde saptanması, uyuşmazlığın sağlıklı bir çözüme kavuşturulması için zorunludur. Zira, kiracı tahliye tarihinden sonra kira sözleşmesinden kaynaklanan kira parasından değil koşulları bulunduğu takdirde yeniden kiralama için gereken makul sürenin kira parasından sorumlu tutulabilir.Bu yönlerden, gerek taraflar ve gerekse Yerel Mahkeme ile Özel Daire arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.Bu noktada, uyuşmazlığın üzerinde toplandığı konuyla ilgili yasal düzenlemeler ve Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulaması hakkında şu genel açıklamaların yapılmasının yarar vardır;Kira sözleşmelerinde kiralayana ait edim, kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak (Borçlar Kanunu, md. 249); kiracının edimi ise, kira paralarını ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp, süre sonunda iade etmektir (Borçlar Kanunu, md. 256,257).Bir kira sözleşmesi, o yolda açık bir sözleşme hükmü bulunmasa dahi, kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla sona erdirilebilir; buna hukuken herhangi bir engel yoktur. Böylesi bir sona erdirme hukuki işlem niteliğindedir ve aşağıda açıklanacağı üzere, tanıkla ispat edilip edilemeyeceği hususu, kira bedelinin yıllık tutarına göre belirlenir.Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın istenirse tek taraflı bildirimde bulunulmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırılabilirler. Ancak, bu bildirim sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise, bildirimin geçerli olabilmesi için, kararlaştırılan koşullara uyulması zorunludur.Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiralayanın bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, Borçlar Kanunu’nun 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiralayan da, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.Ancak, taraflar bu kuralın dışında bir kararlaştırma da yapabilirler: Sözleşmeye, haklı nedene dayalı olmayan bir tek taraflı fesih (erken tahliye) durumunda, kiracının kira süresinin sonuna kadar işleyecek kira paralarının tümünden sorumlu olacağı yolunda hüküm konulabilir; bu nitelikteki bir hüküm cezai şart niteliğindedir ve geçerlidir, tarafları bağlar. Kiracının tacir olmadığı hallerle sınırlı olarak, sadece ve ancak, Borçlar Kanunu’nun 161/ son. Maddesi çerçevesinde, cezai şartın indirilmesi söz konusu olabilir.Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, 6100 sayılı HMK’nun 200 maddesi ve mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu (HUMK)'nun 288. ve 289. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (HMK. md.200; HUMK. md.288) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (HMK. md. 200; H.U.M.K. md.289), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Yeri gelmişken belirtilmelidir ki; örneğin, somut olaydaki gibi, kiracının sonradan başka bir

1. Dava Türü:
Haksız Tahliye Davası (Kira Sözleşmesinin Haksız Feshi Nedeniyle Tazminat Davası)

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında belirli bir süreli kira sözleşmesinin mevcut olması ve taraflar arasında ihtilaf çıkması. 
- Kiracının, kiralananı tahliye ettiğini bildirmesi ancak bunun tebligat yoluyla doğrulanamaması.
- Kiraya verenin, kiracı aleyhine takip başlatması ve kiracının itirazda bulunması esnasında yaşanan harcama ve kira bedellerine ilişkin uyuşmazlıkların ortaya çıkması.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira sözleşmesinin haksız feshi ve bunun hukuki sonuçlarının incelenmesi.
- Kiracının tahliye tarihini ispat etme yükümlülüğünün olup olmadığı ve kiraya verenin kullandığı tahliye yöntemlerinin geçerliliği.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiracının tahliye bildirim tarihinin geçerliliği ve bu tarihin kabul edilmesi hususunda taraflar arasında çıkan ihtilaf.
- Kiralananın ne zaman boşaltıldığına dair belirsizlik ve bunun sonucunda kira bedellerinin ödenip ödenmeyeceğine ilişkin tartışmalar.

5. Talepler:
- Kiracı tarafından yapılan itirazların iptali ve uyanan zararların tazmini.
- Kiraya verenin, kira sözleşmesine uygun hareket etmediği gerekçesiyle sorumluluk yüklenmesi.

kararlaştırdıklarından, davacının talep edebileceği kira parası 10.1.2010 tarihine kadardır. Kiralananın tahliye edildiği Aralık 2009 ayı kirası da ayrı bir dava konusu yapıldığına göre, mahkemece Ocak 2010 ayından on günlük kira parası yönünden itirazın iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir...” gerekçesi ile karar bozulmuştur.Direnme Kararı:9. Mahkemenin 08.04.2014 tarihli ve 2014/31 E., 2014/174 K. sayılı kararıyla, ilk karar gerekçesinin yanında, kira sözleşmesinin bozma kararında bahsi geçen 8. maddesinin kira sözleşmesinin akde aykırı olarak sonlandırılmasını meşrulaştıran bir hüküm değil, fesih sırasında uyulması gereken makul bir süre ihtiyacını karşılamaya yönelik olduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.Direnme Kararının Temyizi:10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.II. UYUŞMAZLIK11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin süresinden evvel (kiralanana ait anahtarın 07.12.2009 tarihinde davalı kiracı tarafından tevdi mahalline tevdi edilerek) feshedildiği somut olayda, mahkemece kira sözleşmesinin 8. maddesinde yer alan bir aylık ihbar süresi kadar kira bedelinin tahsiline karar vermekle yetinilmesinin gerekip gerekmediği buradan varılacak sonuca göre 2010 yılı Ocak (10 Ocak 2010 sonrası) ve Şubat ayı kira bedeli yönünden davalı kiracının sorumlu tutulup tutulamayacağı noktasında toplanmaktadır.III. GEREKÇE12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konunun ve ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiraya verendir.15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan BK’nın 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.16. Bir kira sözleşmesi, o yolda açık bir sözleşme hükmü bulunmasa dâhi, kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla sona erdirilebilir; buna hukuken herhangi bir engel yoktur. Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın kiracı tarafından tek taraflı bildirimde bulunulmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırılabilirler. Ancak, bu bildirim sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise, bildirimin geçerli olabilmesi için, kararlaştırılan koşullara uyulması zorunludur.17. Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.18. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin, kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması hâlinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.19. Eğer, kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdî mahalli tayini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiraya verene bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde ve bildirim tarihinde son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.20. Bir davada, kiralananın hangi tarihte tahliye edilmiş olduğu bu ilkeler çerçevesinde saptandıktan sonra, yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde, mahkemece yapılması gereken iş; sözleşmede bir hüküm varsa ona göre hareket edilmesi, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa kiracının sadece, tahliye tarihi ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarih arasındaki dönemin; başka bir anlatımla yeniden kiralama için gereken makul süre için kira parasından sorumlu tutulabileceğinin gözden uzak tutulmaması ve bilirkişi incelemesiyle belirlenecek makul süreyle

1. Dava Türü:
Haksız Tahliye Davası (Kira Sözleşmesinin Haksız Feshi Nedeniyle Tazminat Davası)

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında belirli süreli bir kira sözleşmesinin mevcut olduğu,
- Kiracının, sözleşme süresi dolmadan kira sözleşmesini feshederek kiralananı tahliye ettiği,
- Kiralamaya ilişkin tahliye sürecinde, kiraya verenin yasal prosedürlere uymayarak tahliye işlemini gerçekleştirmesi.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira sözleşmesinin haksız şekilde feshedilip feshedilmediği,
- Kiracıya ilişkin birikmiş kira bedellerinin tahsiline yönelik hukuki durum,
- Kiracının, tahliye sürecinde uğradığı maddi ve manevi zararların tazmini talebi.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiralayanın, kira bedeli talep etme yetkisi olup olmadığı,
- Kiracı tarafından tahliye tarihi itibariyle kiralananın iade edilip edilmediği ve bunun sonucunda kira bedelinin ödenip ödenmeyeceği.

5. Talepler:
- Kiracı tarafında, haksız tahliye nedeniyle uğranılmış zararın tazmini,
- Kiralayanın, tahliye işlemlerinin hukuka uygun şekilde yapılması gerektiği,
- Kiracının, sözleşmeden doğan yükümlülüklerinin karşılıklı olarak yeniden değerlendirilmesi talebi.

okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacılar; ödenmeyen kira alacakları ve muacceliyet koşulu ile dönem sonuna kadar olan kira alacaklarının tahsili için davalı hakkında icra takibi başlattıklarını, davalının icra takibine haksız itiraz ettiğini belirterek ... 29. İcra Müdürlüğü' ün 2014/13504 Esas sayılı icra dosyasına yapılan itirazın iptalini istemişlerdir.Davalı; davacı tarafa kira borçlarının bulunmadığını, 14.02.2014 tarihli ihtar ile taşınmazı 01.07.2014 tarihinde tahliye edeceklerini davacılara bildirdiklerini ve taşınmazı 02.07.2014 tarihinde tahliye ederek anahtarları da teslim ettiklerini bildirerek davanın reddini dilemiştir.Mahkemece taşınmaz tahliye edildiğinden 6 aylık makul kira süresinden 4,5 ay önce ihtar yapıldığından 1,5 aylık kira bedeli ve vekalet ücreti olmak üzere 70.714,65TL üzerinden itirazın iptaline ve davacı lehine icra inkar tazminatına hükmedilmiş, hüküm davacılar ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalılar ve davacı vekilinin aşağıdaki bentler kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir. 2- Davalının icra inkar tazminatına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde; İİK.nun 67. maddesindeki düzenlemeye göre davacı yararına icra inkar tazminatına hükmedilmesi için davaya konu alacağın gerçek miktarının belli olması veya belirlenebilmesi için bütün unsurlarının borçlu tarafından bilinebilecek nitelikte bulunması, hakimin takdirine bağlı olmaması gerekir. Kiralanan taşınmazın tahliye edildiği tarihten itibaren yeniden kiraya verilebileceği makul süre mahkemece yapılan yargılama sonunda belirlendiğinden, likit olmayan kira bedelini kapsayan makul süre alacağının da içinde bulunduğu miktar üzerinden davacı yararına icra inkar tazminatına hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. 3- Davacı alacaklıların makul süre kira bedeline ilişkin temyiz itirazlarının incelenemesinde; Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.05.2010 başlangıç tarihli ve 9 yıl 8 ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 1. maddesi ile kira bedellerinin Mayıs, Eylül ve Ocak aylarında 4 aylık peşin olarak ödeneceği ve herhangi bir kiranın zamanında ödenmediği takdirde 1 yıllık kira bedelinin tahsili gerekeceği kararlaştırılmıştır. Davacılar bu kira sözleşmesine dayanarak 13.05.2014 tarihinde başlattığı icra takibi ile 2014 yılının Temmuz, Ağustos ayları ile muacceliyet koşulu gereğince 2015 yılının Mayıs ayı dahil olmak üzere toplam 409.940 TL kira alacağı ve 61.491 TL vekalet ücretinin tahsilini istemiştir. Davalının ödeme emrine itirazı üzerine davacıların 27.06.2014 tarihinde açtığı iş bu dava ile itirazın iptali talep edilmiştir.Somut olayda; davalı kiracı tarafından kira sözleşmesinin süresinden önce feshedildiği anlaşılmaktadır. Mahkemece, kiracının tek taraflı olarak sözleşmeyi feshinin haksız olduğuna ilişkin değerlendirmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın, haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 114. maddesi (mülga 818 Sayılı BK.nun 98.maddesi) göndermesi ile aynı Kanunun 52.maddesi (mülga BK.nun 44. maddesi) uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez. Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Mahkemece, yargılama aşamasında kiralananın anahtarının teslim edilmiş olması ve alınan bilirkişi raporuna göre yeniden kiraya verme süresinin 6 ay olarak belirlenmiş olmasına göre, 6 aylık makul süre kira bedeli yönünden itirazın iptaline karar verilmesi gerekirken, taşınmazın tahliye edilmeden kiralanamayacağı göz ardı edilerek ihtar tarihinden sonraki dönemin makul süre kira bedelinden mahsup edilmesi doğru değildir. 4) Davacıların davalı lehine hükmedilen vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2. maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343,

1. Dava Türü:
Haksız Tahliye Davası (Kira Sözleşmesinin Haksız Feshi Nedeniyle Tazminat Davası)

2. Temel Olaylar:
- Davalı, kiracı olarak anlaşmazlık yaşanan kira sözleşmesi süresinden önce taşınmazı tahliye ettiğini iddia etmekte ve kira bedelini ödemediğini belirtmektedir.
- Davacılar, kiracının kira bedelini ödemediği gerekçesiyle icra takibi başlatmışlar fakat davalı da bu takibe haksız itiraz etmiştir.
- Kiracının, mahkeme kararı olmaksızın ve geçerli bir fesih nedeni olmaksızın taşınmazı tahliye etmesi üzerine taraflar arasında uyuşmazlık çıkmıştır.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira sözleşmesinin haksız feshi ve bunun hukuki sonuçları
- Kiracı tarafından yapılan tahliyenin hukuka uygun olup olmadığı
- Davacıların alacakları olan kira bedellerinin tahsili ve icra takibinin durumu
- Kiraya verenin, kiracıya karşı sözleşme yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğinin değerlendirilmesi

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiracının kira sözleşmesine uymadan tahliye yapmasının haksız olduğu ve bunun sonuçları
- İcra takibine haksız bir itirazın yapılması ve bunun sonuçları

5. Talepler:
- İtirazın iptali ve icra takibinin devam etmesi
- Kira alacaklarının tahsil edilmesi talebi
- Kiracıdan kaynaklanan haksız tahliye nedeniyle tazminat talebi

Advacato

Üyelikle kazançlarım nedir?

Gelişmiş Soru ve Cevap

Müvekkil takibi

Dilekçe yazma

Yapay zeka ile hukuk büromuz çok daha efektif ve verimli hale gelmiştir. Standartlarımızı çok daha yukarı çıkararak müvekkil memnuniyetimizi arttırdık.