Kira tespit davası açma süresi ne kadardır?

Kira tespit davasında kira bedeli nasıl belirlenir?

Kira tespit davasında bilirkişi incelemesi yapılır mı?

Kira tespit davası sırasında kiracı kira ödemeye devam eder mi?

Kira tespit davası kararı ne zaman yürürlüğe girer?

Emekli olduktan sonra çalışma durumunda emekli maaşında bir kesinti olur mu?

Konkordato sürecinde komiserin tarafsızlık ilkesini nasıl sağlaması beklenmektedir?

Kira tespit davası sonucunda belirlenen kira geriye dönük olarak uygulanabilir mi?

Kira tespit davası açan taraf hangi belgeleri sunmalıdır?

Kira tespit davası açıldığında uzlaşma mümkün müdür?

Kira tespit davası ile kira artış oranı nasıl belirlenir?

Satıcının aleyhine oluşan kur farkı nedir ve nasıl hesaplanır?

Kur farkından doğan zararlar, sözleşmede yer almıyorsa satıcıya yansıtılabilir mi?

Satıcının aleyhine oluşan kur farkı gider olarak muhasebeleştirilebilir mi?

Kur farkı zararlarının önlenmesi için satıcı hangi önlemleri alabilir?

Kur farkı nedeniyle satıcı ek ödeme talep edebilir mi veya alıcıyla anlaşma sağlayabilir mi?

İş kazası sonrası işverenin hukuki sorumlulukları nelerdir?

İş kazası bildirim süresi ne kadardır ve kim tarafından yapılmalıdır?

İş kazası geçiren çalışanın hakları nelerdir?

İş kazası tazminatı nasıl hesaplanır ve hangi koşullarda talep edilir?

İş kazası nedeniyle açılacak dava süreçleri nelerdir ve hangi belgeler gereklidir?

Muvazaalı işlem nedir ve hangi durumlarda ortaya çıkar?

Muvazaalı işlemler hukuken geçerli midir?

Muvazaalı işlemlerin ispatı nasıl yapılır?

Muvazaalı işlemler sonucunda zarar gören üçüncü kişiler hangi haklara sahiptir?

Muvazaalı işlemler iptal edilebilir mi ve dava süreci nasıl işler?

Trafik para cezasına nasıl ve hangi sürede itiraz edilebilir?

Trafik cezasına itiraz etmek için hangi belgeler gereklidir?

Trafik cezasına itiraz başvurusu nereye yapılır?

Kiraya veren, kira sözleşmesi bitmeden kiracıyı nasıl tahliye edebilir?

Trafik cezasına itiraz başvurusu sürecinde ne kadar süre içinde sonuç alınır?

Trafik cezasına itirazın reddedilmesi durumunda ne yapılabilir?

Kiraya verilen taşınmazın tahliyesi hangi durumlarda talep edilebilir?

Kiraya verilen taşınmazın tahliyesi için yasal süreç nasıl işler?

Kiracının kira ödememesi durumunda tahliye davası ne zaman açılabilir?

Kiracıya tahliye ihtarnamesi nasıl ve ne zaman gönderilmelidir?

Boşanma sürecinde çocuğun velayeti nasıl belirlenir?

Velayet davasında çocuğun görüşü ne kadar önemlidir?

Velayet hakkı anne veya babadan alınabilir mi? Hangi durumlarda alınır?

Ortak velayet nedir ve hangi koşullarda uygulanır?

Velayet hakkı olmayan ebeveynin çocukla kişisel ilişki kurma hakkı nasıl düzenlenir?

Miras paylaşımı nasıl yapılır ve yasal mirasçılar kimlerdir?

İş yerinde iş güvenliği ihlali durumunda işverenin ve işçinin sorumlulukları nelerdir?

Miras paylaşımında saklı pay nedir ve kimlere aittir?

Mirasçılar arasında anlaşmazlık olduğunda miras nasıl bölüşülür?

Miras paylaşımında mirasçılardan biri mirastan feragat edebilir mi ve bu durumda ne olur?

Mirasın reddi (reddi miras) nedir ve hangi sürede yapılmalıdır?

Tüketici, ayıplı mal veya hizmetle karşılaştığında hangi haklara sahiptir?

Tüketici şikayeti nasıl ve nereye yapılır?

Tüketici, aldığı ürünü kaç gün içinde iade edebilir?

Garanti süresi dolan bir ürün için tüketici hakları nelerdir?

Tüketici hakem heyetine başvuru süreci nasıl işler?

Sözleşme ihlali nedir ve hangi durumlarda gerçekleşir?

İşyeri kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kiracı hangi haklara sahiptir?

Sözleşme ihlali durumunda tarafların hakları nelerdir?

Sözleşme ihlali nedeniyle tazminat talep edilebilir mi?

Sözleşme ihlali durumunda dava süreci nasıl işler?

Sözleşmenin feshi hangi durumlarda mümkündür ve fesih süreci nasıl işler?

Çalışanların performans düşüklüğü durumunda işverenin yasal hakları nelerdir?

Şirket içi haksız rekabet nasıl önlenir ve bu durumda ne gibi yaptırımlar uygulanabilir?

İş yerinde mobbing (psikolojik taciz) iddiaları nasıl kanıtlanır ve hukuki süreci nasıl işler?

İşverenin işçiyi haklı nedenle işten çıkarması hangi durumlarda mümkündür?

İş yeri devri durumunda çalışanların hakları nasıl korunur?

Şirket ortaklarının kâr paylaşımında anlaşmazlık yaşaması durumunda hukuki çözüm yolları nelerdir?

Şirket içi mali usulsüzlükler tespit edilirse, işverenin izleyebileceği yasal adımlar nelerdir?

Çalışanların fazla mesai ücretleri ödenmediğinde ne gibi yasal haklar doğar?

Emeklilik yaşı nasıl belirlenir ve hangi şartlar sağlandığında emekli olunabilir?

Emeklilik için gerekli prim gün sayısı nedir ve bu sayı nasıl hesaplanır?

Emeklilik maaşı hesaplanırken hangi kriterler dikkate alınır?

Erken emeklilik şartları nelerdir ve kimler erken emeklilikten yararlanabilir?

Emekli maaşı artırımı nasıl yapılır ve hangi faktörlere bağlıdır?

Yurtdışında çalışanların Türkiye’de emekli olma hakları nelerdir?

Emekli maaşı bağlanma süresi ne kadar sürer ve bu süreç nasıl işler?

Malulen emeklilik için hangi şartlar gereklidir ve kimler başvurabilir?

Emeklilik başvurusunda gerekli belgeler nelerdir ve nasıl başvuru yapılır?

Kiracı, ev sahibine tazminat davası açabilir mi ve hangi durumlarda bu hakka sahiptir?

Ev sahibi, kendisi oturmak istediği gerekçesiyle kiracıyı tahliye edebilir mi?

Kademeli emeklilik nedir ve kimleri kapsar?

Konkordato sürecinde alacaklı eşitliğini bozucak şekilde sulh anlaşmalari yapılabilir mi?

Konkordato komiserinin görevleri ve yetkileri nelerdir?

Konkordato komiserinin alacaklılar kuruluyla olan iletişim sorumlulukları nelerdir?

Konkordato komiserinin mahkemeye sunmakla yükümlü olduğu raporların içeriği ne olmalıdır?

İhtiyaç sebebi ile tahliye davasında tek taşınmaz bulunması halinde tahliye edilebilir mi

Sözleşmelerde aldatma durumunda hangi yasal düzenlemelere başvurulabilir?

Milletlerarası yetki sözleşmelerinin geçerlilik şartları nelerdir?

Gabin iddiasında bulunmak için hangi yasal süreler dikkate alınmalıdır?

Milletlerarası derdestlik itirazı mümkün mü?

Bilirkişinin soyut verilerle rapor hazırlamasi durumunda bu rapor geçerli olur mu?

Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin görevleri nelerdir

Türk Ticaret Kanunu'na göre, anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin sorumlulukları nelerdir ve bu sorumlulukları ihlal etmeleri durumunda karşılaşabilecekleri yasal yaptırımlar nelerdir

Anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin şirketi temsil etme yetkisi nasıl düzenlenmiştir ve bu yetkinin sınırları nelerdir

Türk Ticaret Kanunu kapsamında, anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin seçimi, görev süreleri ve görevden alınma koşulları nasıl belirlenmiştir?

Yönetim kurulu üyelerinin bireysel ve müteselsil sorumluluğu arasındaki fark nedir ve hangi durumlarda hangi sorumluluk türü uygulanır

Yönetim kurulu üyelerinin sorumluluk sigortası nedir ve bu sigorta türünün avantajları ve dezavantajları nelerdir?

Anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin sorumluluğunun sınırları nelerdir ve hangi durumlarda sorumluluktan kurtulabilirler

türk ticaret kanunu uyarınca anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin sorumlulukları ile limited şirketlerdeki müdürler arasındaki fark nedir

Bir şirkette görevli mağaza çalışanlarının yaka kartı takıyor olmaları kişisel verileri ihlal eder mi?

Yaka kartında yer alan bilgiler, üçüncü şahıslar tarafından kötüye kullanılırsa işveren bundan sorumlu tutulabilir mi

Yaka kartı uygulaması, belirli sektörler veya iş kolları için zorunlu bir uygulama mıdır, yoksa tamamen işverenin inisiyatifinde midir

Çalışanlar, yaka kartı takmayı reddederlerse işveren ne gibi yaptırımlar uygulayabilir ve bu durum iş akdinin feshine kadar gidebilir mi?

6. Hukuk Dairesi 2013/14206 E. , 2014/5993 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ : Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 30/05/2013 NUMARASI : 2012/1230-2013/672 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece aylık kira bedelinin 01/07/2012 tarihinden itibaren brüt 500 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki kira ilişkisi 01/07/1996 tarihli kira sözleşmesine dayanmakta olup, kira sözleşmesinin süresi bir yıldır. Tespiti talep edilen dönem 01/07/2012 tarihinden itibaren başlayan dönemdir. Bu nedenle, kira bedelinin tespiti hak ve nesafet esaslarına göre yapılmalıdır. Kira bedelinin tespiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. Bu nedenle, kira bedelinin tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira bedelini takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir. Hakim, bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişiler ile birlikte kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak dava konusu yer ile ayrı ayrı konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli, hakim tarafından bu kira bedeli dikkate alınarak hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira bedelinin tespitine karar verilmelidir. Somut olayda mahkemece bu ilkelere uyulmadığı, bilirkişiler tarafından taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının tespit edilmediği gibi, hükme esas alınan bilirkişi kurulunca belirlenen brüt bedelden hak ve nesafet indirimi yapılması gerekirken bilirkişi kurulu tarafından belirlenen bedel dışında bir bedel üzerinden indirim yapılarak sonuca gidilmesi isabetsizdir. Mahkemece yukarıda belirtilen ilke ve esaslar gözetilmek suretiyle, bilirkişilerden yeniden rapor alınarak taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının belirlenmesi, bu bedelden uygun hak ve nesafet indirimi yapılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı ve davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 08/05/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ile kiraya veren arasındaki anlaşmazlığın kira bedelinin tespiti için mahkemeye taşınması
- Kiralama sözleşmesine dayalı olarak kira bedelinin yeniden belirlenmesi ihtiyacı
- Kira bedelinin hukuka ve nesafete uygun olarak belirlenmesi gerekliliği

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin nasıl belirlenmesi gerektiği, hak ve nesafet esasları çerçevesinde
- Mahkemenin emsal kira sözleşmelerini ve tarafların delillerini dikkate alarak kira bedelini tespit etme zorunluluğu
- Belirlenen kira bedelinin uygunluğunun sorgulanması ve hakim tarafından yapılacak takdirin sınırları

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin ne ölçüde artırılacağı
- Mahkemece bilirkişi raporlarının nasıl değerlendirileceği ile ilgili itirazların kapsamı

5. Talepler:
- Kiracının ve kiraya verenin kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebi
- Hükmün bozulması ve mahkemece hak ve nesafete uygun bir karar verilmesi

3. Hukuk Dairesi 2017/5637 E. , 2019/1139 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalının halen aylık net 13.000 TL kira bedeli ödediğini, emsallere göre kira parasının düşük kaldığını ileri sürerek, 01.11.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 22.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı, kira bedelini 01.11.2013 tarihinden itibaren aylık 13.110 TL ödemeye başladıklarını, sözleşmeye göre artış yaptıklarını savunarak, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece kira bedelinin 01.11.2013 tarihinden itibaren aylık brüt 15.750 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 1-) 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Taraflar arasında imzalanan 01.11.2007 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasında daha önceden kira bedelinin tespiti davası açıldığı da ileri sürülmemiştir. Davacı tarafından tespiti talep edilen 01.11.2013 dönemi hak ve nesafet dönemi olup mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik olmamakla birlikte, dosya kapsamında alınan bilirkişi raporları arasında çelişki bulunmaktadır. Bilirkişi raporları arasındaki çelişki varsa hâkim çelişkiyi gidermeden karar veremez. Somut olayda; 21.11.2014 tarihli bilirkişi heyeti; taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin brüt 23.000 TL kira getirebileceği, 02.11.2015 tarihli ikinci bilirkişi heyeti ise taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin brüt 17.500 TL kira getirebileceğine yönelik rapor düzenlenmiştir. Mahkemece gerekçe belirtilmeden ikinci bilirkişi heyet raporu doğrultusunda karar verilmiştir. Buna göre, dosya kapsamında alınan bilirkişi raporları çelişkili ve yetersiz olup, çelişki ve eksiklikler giderilmeksizin karar verilmiştir. Mahkemece yeni bilirkişi heyetinden rapor alınarak, yukarıda açıklanan ilkeler ışığında, hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılarak, davalının kabul ettiği ve ödediği bedelden az olmamak kaydı ile kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde çelişkili bilirkişi raporlarına dayalı olarak, hak ve nesafet indirimi de yapılmaksızın tespit kararı verilmesi doğru görülmemiştir. 2-) Bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenle tarafların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 14.02.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı (davacı) tarafından mevcut kira bedelinin düşük olduğu iddiasıyla mahkemeye başvurulması
- Davacının kira bedelinin net 22.000 TL olarak belirlenmesini istemesi
- Davalı tarafın, kira bedelini önceki sözleşmeye uygun olarak artırdığını belirterek davanın reddini istemesi

3. Hukuki Sorunlar:
- Mahkemece kira bedelinin belirlenmesi sırasında değerlendirilecek unsurların tespiti
- Tarafların sunduğu bilirkişi raporlarının değerlendirilmesinden doğan çelişkilerin giderilmesi
- Hakkaniyete uygun kira bedelinin belirlenmesi gerekliliği

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin belirlenmesi esnasında dikkate alınması gereken emsal kira bedellerinin ve şartlarının değerlendirilmesi
- Bilirkişi raporları arasında var olan çelişkinin mahkemece nasıl çözümleneceği

5. Talepler:
- Kira bedelinin 01.11.2013 tarihinden itibaren net 22.000 TL olarak tespit edilmesi
- Bilirkişi raporlarının yeniden değerlendirilmesi ve uygun kira bedelinin belirlenmesi için yeni bir bilirkişi raporu alınması

istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli olup davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.2-) Bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.Direnme Kararı:9. ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 31.12.2019 tarihli ve 2019/529 E., 2019/1044 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesinin yanında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü nedeni ile kira bedelinin uyarlanmasında uygulanması gereken kuralların bu davada uygulanamayacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.Direnme Kararının Temyizi:10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.II. UYUŞMAZLIK11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kiraya veren tarafından kira bedelinin belirlenmesinin talep edildiği somut olayda, TBK’nın 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne ilişkin kural ve koşulların uygulanıp uygulanamayacağı, buradan varılacak sonuca göre başkaca araştırma yapılmaksızın hüküm tesisinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.III. GEREKÇE12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “kira bedelinin tespiti” ve “sözleşmenin uyarlanması” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır.13. Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte kanundan doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.14. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur.15. Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.16. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.17. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.18. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozacağı gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.19. İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde verilen karar ile 6570 sayılı Kanun’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeleri yerine yeni bir kanun çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir kanunî boşluk oluşmuştur.20. Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit hâline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hâkim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.21. Bilindiği üzere tespit davaları, genel olarak bir hukukî ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukukî ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir. Tespit davaları hakların istikrarını temin etmekle toplumsal bir yarar sağlar. Tespit davasının amacı da hukukî belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukukî ilişkileri taraflar açısından belirli hâle getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir.22. Buna göre, kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukukî ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ile kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesi çerçevesinde kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebi
- Davacının, ekonomik koşullardaki değişiklikler nedeniyle kira bedelinin uyarlanmasını istemesi
- Uzun süreli kira sözleşmesinde, edimler arasındaki dengenin bozulmasının kira bedelinin güncellenmesini gerektirmesi

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin belirlenmesinde uygulanacak kuralların neler olduğu
- Aşırı ifa güçlüğü nedeniyle yapılacak olağanüstü uyarlama talepleri
- Kira sözleşmesinin uyarlanmasının gerekliliği ve hangi koşullar altında geçerli olduğu

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin tespitine yönelik hukukun uygulanabilirliği ve mevcut koşullar altında yapılacak uyarlamaların geçerliliği
- Kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınması gereken kriterlerin mahkemece nasıl değerlendirileceği

5. Talepler:
- Kira bedelinin mevcut ekonomik koşullara uygun şekilde yeniden belirlenmesi
- Kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanması talebi

6. Hukuk Dairesi 2014/388 E. , 2014/9164 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul 17. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 12/09/2013 NUMARASI : 2011/1135-2013/555 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde; Davalının 01.01.2007 tarihli kira sözleşmesi ile 10 katlı binanın tümünün kiracısı olduğunu, kira sözleşmesinin 5 yıl süreli olup, halen sözleşme gereğince metrekare başına aylık 9.23 USD kira bedeli alındığını, oysa ortalama metrekare kira bedelinin 30 USD olması gerektiğini, kira bedelinin 01.01.2012 tarihinden geçerli olacak şekilde yıllık brüt 2.923.200 USD olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili ise davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece kira bedelinin yıllık brüt 2.437.329,89 USD olarak tespitine karar verilmiştir. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Öte yandan hak ve nesafet ilkesine göre belirlenen kira parasının ekonomik kıstaslar uyarınca hesaplanan kira parasından daha düşük olmaması gerekir. Olayımıza gelince; Mahkemece yargılama sırasında mahallinde keşif yapılarak alınan bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın 10 katlı olup 4 katın zemin altında olduğu ve toplam 8120 metrekare yüzölçümünde olduğu, emsal kira sözleşmelerine göre dava konusu taşınmaz kira bedelinin 28 USD ay/m2 olarak tespitinin uygun olacağı belirtilmiştir. Emsal olarak alınan kira sözleşmelerinin bir binanın tamamen kiralanması değil bir plaza katının kiralanması şeklinde olduğu, bilirkişi raporunda ise dava konusu taşınmazın 8120 m2 lik kısmının tamamının ofis olarak aktif kullanılıp kullanılmadığının belirlenmediği görülmektedir. Bu haliyle karara esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir. Mahkemece bilirkişiden denetime elverişli ek rapor alınarak 8120 m2’nin tamamının emsallerdeki gibi ofis katı olarak kullanıma uygun olup olmadığı, emsallere uygun olmayan kısımlar için daha düşük bir kira bedeli belirlenmesi gerekip gerekmeyeceği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 08.07.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ile kiraya veren arasında kira bedelinin tespiti konusunda anlaşmazlık yaşanması
- Davalı tarafın, mevcut kira sözleşmesine göre ödenen kira bedelinin güncel piyasa değerine uygun olmadığını iddia etmesi
- Mahkemece, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için gerekli bilirkişi raporunun alınması gibi şartların sağlanması gerektiğinin vurgulanması

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin adaletli bir şekilde belirlenmesi için dikkate alınması gereken unsurlar:
  a) Taşınmazın niteliği ve lokasyonu
  b) Emsal kira sözleşmeleri ve bu sözleşmelerin analizi
  c) Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özellikleri
  d) Ekonomik koşullar ve kiralama piyasasındaki dalgalanmalar
  e) Bilirkişi raporlarının doğruluğu ve yargı kararlarının uygulaması

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin ne kadar olması gerektiği ve hangi kriterlere göre hesaplanacağı
- Bilirkişi raporunun geçerliliği ve mahkeme değerlendirmeleri üzerindeki etkisi

5. Talepler:
- Kira bedelinin yıllık brüt miktarının makul bir seviyede tespit edilmesi için mahkemeden karar talep edilmesi
- Temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının bozulması

gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.Direnme Kararının Temyizi:10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.II. UYUŞMAZLIK11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, davacının taraflar arasındaki kiracılık ilişkisini ispatlayıp ispatlayamadığı, buradan varılacak sonuca göre davanın kabulüne karar verilmesinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.III. GEREKÇE12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin açıklanmasında yarar vardır.13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içerir.14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiraya verendir.15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır.16. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 313. maddesine göre; “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür”. Kira bedeli kiraya veren için bir semere olup, kiracının, kiralananı kullanmasına karşılık olarak, belirli tarihlerde kiraya verene ifa etmeyi taahhüt ettiği bir edimdir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödenmesi konusunda sözleşmede bir hüküm bulunması hâlinde sözleşmedeki hükme göre hareket edilir.17. Kira sözleşmesine ilişkin bu açıklamalardan sonra kira sözleşmesinin varlığının ispatı üzerinde durulması yerinde olacaktır.18. Kural olarak kira sözleşmelerinde şekil serbestisi bulunmakla beraber sözleşmenin inkârı hâlinde, özellikle sözlü sözleşmelerde, varlığının ispatı önem kazanır. Sıhhat için şekil aranmasa da ispat için şekil aranır.19. İspat konusu HMK’nın 187. maddesinde; “(1) İspatın konusunu tarafların üzerinde anlaşamadıkları ve uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek çekişmeli vakıalar oluşturur ve bu vakıaların ispatı için delil gösterilir.(2) Herkesçe bilinen vakıalarla, ikrar edilmiş vakıalar çekişmeli sayılmaz” şeklinde düzenlenmiştir.20. İspat yükü ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 6. maddesinde “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür”, HMK’nın 190/1. maddesinde ise “İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir” şeklinde düzenlenmiştir.21. Bu düzenlemelere göre davacının kiracı veya kiraya veren olmasına göre, davasındaki talebin sonucunu “kira sözleşmesinin” varlığına bağlayan taraf, karşı tarafın sözleşmeyi inkârı hâlinde kira sözleşmesinin varlığını ispat yükü altındadır.22. Ancak HMK’nın 191. maddesi uyarınca “Diğer taraf, ispat yükünü taşıyan tarafın iddiasının doğru olmadığı hakkında delil sunabilir. Karşı ispat faaliyeti için delil sunan taraf, ispat yükünü üzerine almış sayılmaz”. Bu düzenleme ile ispat yükü kendisinde olan tarafından iddia edilen hususları karşı tarafın inkârı hâlinde inkâr edenin kanıt göstermesi, asıl iddianın kanıtlanması yükünün üstlenilmesi mahiyetinde olmayacaktır.23. Açıklandığı üzere kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve koşullarını kanıtlama yükümlülüğü TMK’nın 6. maddesi uyarınca varlığından menfaat sağlayacak olan, bunu ileri süren tarafa aittir. Ancak uygulamada genellikle kiraya verenlerin kiracılara karşı açtıkları davalar nedeniyle kira sözleşmesini kanıtlama yükümünü kiraya verenler üzerine almaktadır (Kanık, Hikmet; Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 253-254).24. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 200. maddesi uyarınca yıllık kira tutarı 2500TL’nin (2013 yılı için 2500TL) üzerindeki işlemler (kira sözleşmesinin varlığı) senetle (kesin delillerle: yemin, ikrar, kesinleşmiş mahkeme kararı veya senet-yazılı sözleşme) ispat edilmek zorundadır, tanıkla kanıtlanamaz.25. Senetle ispat zorunluluğu sadece hukukî işlemler için geçerlidir. Hukukî işlem sayılmayan durumlar, takdirî delillerle ve özellikle tanıkla ispat edilebilir. Senetle ispat kuralının da istisnaları HMK’nın 203. maddesinde açıklanmıştır. Senedin alınmasının imkânsız olduğu hâllerde senetle ispat zorunluluğuna istisnalar getirilmiştir (Kanık, s. 256).26. Senetle ispat zorunluluğu yerine aslında “kesin delille ispat zorunluluğu” denilmesi daha doğrudur. Ancak, senet kesin delillerin en önemlisi olduğundan, bu “senetle ispat zorunluluğu” olarak ifade edilmektedir. Fakat, senetle ispat zorunluluğu hakkındaki açıklamaların, diğer kesin deliler için de geçerli olduğunu belirtmek gerekir. Senetle ispat zorunluluğu “tanıkla ispat yasağı” olarak da ifade edilir. Bunun da aslında “takdiri delille ispat yasağı” olması gerekir. Fakat tanık en çok başvurulan önemli bir takdiri delil olduğundan buna “tanıkla ispat yasağı” denilmektedir. Tanıkla ispatı yasak (kesin delille ispatı zorunlu) olan bir hukukî işlem, diğer takdirî delillerle de ispat edilemez. Senet (kesin delil) ile ispat zorunluluğuna ilişkin kanun hükümleri başka bir deyimle tanıkla ispat yasağı, kamu düzeni düşüncesiyle kanuna konulmuş değildir. Bu nedenle, bunun hilafına sözleşme (delil sözleşmesi) yapılabilir (Kuru, Baki/Arslan, Ramazan/Yılmaz, Ejder; Medeni Usul Hukuku, Ankara 2014, s. 388-389).27. Senet (kesin delil) ile ispatı gereken bir hukukî işlem, bunun hakkında bir delil başlangıcı varsa, tanıkla ispat edilebilir (HMK m. 202/1).28. Delil başlangıcı, HMK m. 202/2 de tarif edilmiştir: “Delil

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında mevcut bir kira sözleşmesinin bulunması
- Kiracının sözleşmeye dayalı hak iddialarında bulunması ve kiraya verenin bu iddiaları kabul etmeyip, kira bedelinin tespitini talep etmesi
- Anlaşmazlık sonucunda mahkemeye başvurulması

3. Hukuki Sorunlar:
- Taraflar arasında kira sözleşmesinin varlığı ve şartlarının ispatı
- Kira bedelinin güncellenmesi ile ilgili müzakerelerin hukuki boyutu
- Tarafların kira bedeli konusunda adil bir çözüm arayışları

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira sözleşmesinin varlığına ilişkin ispat yükü
- Kira bedelinin rayiç değere uygun olarak belirlenmesi

5. Talepler:
- Kira bedelinin güncellenmesi ve tespit edilmesi için mahkeme kararı talebi

01/01/2002 tarihli kira sözleşmesinde kiracının ... Ambalaj Sanayi Ticaret Ltd. Şti. olduğunu ileri sürerek davanın husumet nedeniyle reddini dilemiştir.Mahkemece, davalı tarafın sunduğu 01/01/2002 tarihli kira sözleşmesine dayanılarak ...'un kiracılık sıfatının bulunmadığı, kiracının ... Ambalaj Sanayi ve Tic. Ltd. olduğu gerekçesiyle davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş, hükmün davacı tarafından temyizi üzerine, Dairemizin 10/05/2010 tarih, 2010/7659 Esas 2010/8296 Karar sayılı ilamıyla, "davalı tarafından dosyaya sunulan 01/02/2002 tarihli kira sözleşmesi altındaki imzanın ...'e ait olmadığı, söz konusu sözleşmenin sahte olduğu ileri sürülerek şikayette bulunulduğu, bunun üzerine hazırlık aşamasında savcılıkla alınan 22/02/2009 tarihli adli tıp uzmanı bilirkişi raporunda inceleme konusu taraflar arasındaki 01/02/2002 tarihli kira sözleşmesi üzerindeki kiraya veren (...) adına atılmış imzaların ...'in eli ürünü olmadığının bildirildiği, bunadayanarak davalı Mehmet ... hakkında özel evrakta sahtecilikten dava açılmış olup davanın halen derdest olduğu, ceza davasındaki deliller değerlendirilerek sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm tesisinin doğru olmadığı" gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde, bu defa 01/12/1996 başlangıç tarihli kira sözleşmesi dikkate alınarak süresinde ihtarda bulunulmadan davanın açıldığı ve bu nedenle kira bedelinin tespiti talebinde bulunulamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm süresi içerisinde davacı tarafından temyiz edilmiştir.Taraf sıfatı, bir başka deyişle husumet ehliyeti, dava konusu hak ile kişiler arasındaki ilişkiyi ifade eder. Sıfat, bir maddi hukuk ilişkisinde tarafların o hak ile ilişkisinin olup olmadığının belirlenmesi anlamına gelir. Davacı sıfatı, dava konusu hakkın sahibini, davalı sıfatı ise dava konusu hakkın yükümlüsünü belirler. Uygulamada davacı sıfatı, aktif husumeti, davalı sıfatı ise pasif husumeti karşılayacak şekilde değerlendirilmektedir. Dava konusu şey üzerinde kim ya da kimler hak sahibi ise, davayı bu kişi veya kişilerin açması ve kime karşı hukuki koruma isteniyor ise o kişi veya kişilere davanın yöneltilmesi gerekir. Bir kimsenin davacı veya davalı sıfatına sahip olup olmadığı tıpkı hakkın mevcut olup olmadığının tayininde olduğu gibi maddi hukuka göre belirlenir.Dava dilekçesinde davacı veya davalı olarak gösterilen kişiler, şekli taraf kavramına göre davanın tarafı iseler de, bu her zaman o kişilerin taraf sıfatına sahip oldukları anlamına gelmez. Zira az yukarıda da ifade edildiği üzere, taraf sıfatına sahip olmak için dava konusu hakkın sahibi olmak gerekir. Örneğin, alacak davasında davalı tarafta yer alabilme sıfatı o alacağın gerçek borçlusuna aittir.Taraf sıfatının bu anlamda önemli özelliği ise, def'i değil itiraz niteliğinde olması nedeniyle taraflarca süreye ve davanın aşamasına bakılmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve taraflar ileri sürmemiş olsalar bile mahkemece re'sen nazara alınmasıdır (Kuru, Baki- Arslan, Ramazan - Yılmaz, Ejder : a.g.e.,s. 231-232 ; Üstündağ, Saim; Medeni Yargılama Hukuku, Alfa Basım Yayım Dağıtım, İstanbul 1997, s. 307).Tüm bu açıklamalarla birlikte HMK’nın ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 6. maddesi gereğince de, kural olarak, herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer.Yukarıdaki açıklamalar karşısında somut olayın değerlendirilmesine gelince; davacının dayanmakta olduğu 01/12/1996 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiracının Mehmet ... (... Ambalaj San.) olarak geçtiği, yine davacı ve dava dışı ... Ambalaj San. Tic. Ltd. Şti. arasında görülmekte olan Şişli 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2008/102 Esas sayılı dava dosyasında davalı şirketin kira sözleşmesine herhangi bir itirazda bulunmamış olması nedeniyle kira sözleşmesini kabul etmiş sayıldığı ve yargılamaya bu şekilde devam edildiği, kira stopajları ve kira bedellerinin ilgili şirket tarafından ödendiği ile kira sözleşmesi aslının davacı kiraya veren tarafından sunulamaması nedeniyle kira sözleşmesi aslı üzerinde inceleme yapılamamış olması hususları hep birlikte değerlendirildiğinde davacının dayandığı kira sözleşmesindeki kiracının ... olduğunu ispat edemediğinin kabulü gerekir.Davalı ... ...'un 01/12/1996 tarihli kira sözleşmesine taraf olmadığı, bu nedenle davada pasif husumetinin bulunmadığı anlaşılmaktadır. Hâl böyle olunca mahkemece, davalı ... ...'un davada pasif taraf sıfatının (husumetinin) bulunmadığının dikkate alınmak suretiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme neticesinde yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru değil ise de, sonucu itibariyle karar redde ilişkin olduğundan hükmün gerekçesinin düzeltilerek onanmasına karar verilmesi gerekmiştir.SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hüküm gerekçesi değiştirilerek ve düzeltilerek hükmün değiştirilen gerekçe ve düzeltilmiş bu şekli ile ONANMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 sayılı HMK'nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nın 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 25/11/2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında mevcut bir kira sözleşmesinin bulunduğu
- Taraflardan birinin, kiracı olarak kendisini gösteren tarafın kiracı sıfatının ve kira sözleşmesinin geçerliliğinin tartışıldığı
- Bu tartışmanın, mahkemeye taşınması ve dava açılması ile sonuçlandığı

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira sözleşmesinin geçerliliği ve tarafların hakları
- Kiracı sıfatının tespiti ve davanın usulü yönünden değerlendirilmesi

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Davalı tarafın, kira sözleşmesindeki kiracı sıfatını tartışması
- Kira bedeli ve sözleşmenin içeriği üzerindeki anlaşmazlık

5. Talepler:
- Kiracı sıfatının tespit edilmesi,
- Kira bedelinin geçerliliği ve duruma uygun olarak belirlenmesi

3. Hukuk Dairesi 2012/6823 E. , 2012/12726 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde kira parasının 15.03.2010 gününden başlayarak yıllık 2000 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Dava dilekçesinde; davacının ihale ile davalı ...'ye ait yeri kahvehane olarak yıllık 7.500 TL bedelle kiraladığı, Belediye Encümeninin 10.01.2007 tarihli kararıyla ihalenin kesinleştiğinin bildirildiği, ancak ihalenin kesinleştiği tarihte işyerleri henüz bitirilip faaliyete geçirilmediğinden kira ödemelerinin başlatılmadığı, işyerleri faaliyete geçmeden önce davalı Belediyenin proje değişikliği yaptığı, sitenin giriş-çıkış kapılarını başka yere kaydırdığı, bu nedenle iş yerlerinin iş yapamaz hale geldiği, zarar ettikleri, davacının da işyerini açamadığı, kaldı ki kiranın emsallerine göre iki katı civarında olduğu, kira indirim talebinin de reddedildiği ileri sürülerek yıllık 7.500 TL olan kiranın 15.03.2010 da başlayacak dönemden itibaren 2.500 TL olarak tespitine karar verilmesi istenilmiştir.Mahkemece; yanlar arasındaki hukuki ilişkinin istisna-kira benzeri nevi şahsına munhasır bir sözleşme olduğu, davalı Belediyenin ediminin iş yerleri yapmak suretiyle istisnaya, kiralananı kiracıya sunmakla kira aktine benzediği, istisna sözleşmesi açısından düşünüldüğünde plandaki tadilat ile kapının başka yere konulması suretiyle teslimin eksik iş değil, ayıplı iş olduğu, bu durumda da iş sahibinin derhal davalıyı ihtar etmesi gerektiği, ayıplı işin ihtirazi kayıtsız kabul edilmesi halinde sonradan hak talep edilmeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş ise de; davada kiralananın bulunduğu sitedeki proje değişikliğinin iş potansiyelini olumsuz etkilediği ve baştan itibaren kira parasının emsallerine göre fazla olduğu ileri sürülerek, yıllık kira bedelinin indirilmek suretiyle tespiti istenilmiştir. Taraflar arasında istisna aktine konu herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunduğu ileri sürülmediği gibi, davacı davasını kira sözleşmesine dayanarak açmıştır.Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17.03.2010 tarih ve 2010/3-119 E. ve 2010/159 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere koşulları oluştuğu takdirde kiracı tarafından da kira tespit davası açılabilir. Mahkemece taraf delillerinin buna göre toplanılıp, kira tespit davasının koşullarının oluşup oluşmadığı tartışılarak sonucu uyarınca bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21/05/2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Davacı, belediyeye ait bir işyerini ihale ile kiralamış, kiralama sürecinin başladığı tarihte işyerinin faaliyete geçmemesi nedeniyle kira ödemelerinin başlatılmadığını iddia etmiştir.
- Kiralanan işyerinin durumu nedeniyle kira bedelinin çoğunun, tarafların benzer işyerleri için belirlediği rakamlara göre çok yüksek olduğu belirtilmiştir.
- Davacının kira bedelinin indirilmesi ve kira bedelinin yeniden tespit edilmesi talebiyle dava açtığı anlaşılmaktadır.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin mevcut durumda emsallerine göre yüksek olup olmadığının belirlenmesi
- Kiracı ve kiraya veren arasındaki sözleşmesel yükümlülüklerin geçerliliği ve icrası
- Taraflar arasında kira bedelinin tespiti için gerekli delillerin toplanması ve incelenmesi

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin ne ölçüde indirilmesi gerektiği
- Kira sözleşmesinin şartlarının ifası hususundaki geçerliliği ve tarafların haklarının dengesi

5. Talepler:
- Yıllık kira bedelinin emsal değerlere göre yeniden tespit edilmesi
- Gerekli belgelerin toplanarak dava sürecinin ilerletilmesi ve adil bir karar verilmesi talep edilmiştir.

3. Hukuk Dairesi 2012/74 E. , 2012/4733 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde kira parasının 15.03.2010 gününden başlayarak yıllık 2.500,00 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Dava dilekçesinde; davacının ihale ile davalı ...'ye ait yeri yıllık 7.500,00 TL bedelle kiraladığı, Belediye Encümeninin 10.01.2007 tarihli kararıyla ihalenin kesinleştiğinin bildirildiği, ancak ihalenin kesinleştiği tarihte işyerleri henüz bitirilip faaliyete geçirilmediğinden kira ödemelerinin başlatılmadığı, işyerleri faaliyete geçmeden önce davalı Belediyenin proje değişikliği yaptığı, sitenin giriş-çıkış kapılarını başka yere kaydırdığı, bu nedenle iş yerlerinin iş yapamaz hale geldiği, zarar ettikleri, davacının da işyerini açamadığı, kiranın da baştan beri emsallerine göre iki katı civarında olduğu, kira indirim talebinin de reddedildiği ileri sürülerek yıllık 7.500,00 TL olan kiranın 15.03.2010 da başlayacak dönemden itibaren 2.500,00 TL olarak tespitine karar verilmesi istenilmiştir.Mahkemece; yanlar arasındaki hukuki ilişkinin istisna-kira benzeri nevi şahsına münhasır bir sözleşme olduğu, davalı Belediyenin ediminin iş yerleri yapmak suretiyle istisnaya, kiralananı kiracıya sunmakla kira aktine benzediği, istisna sözleşmesi açısından düşünüldüğünde plandaki tadilat ile kapının başka yere konulması suretiyle teslimin eksik iş değil, ayıplı iş olduğu, bu durumda da iş sahibinin derhal davalıyı ihtar etmesi gerektiği, ayıplı işin ihtirazi kayıtsız kabul edilmesi halinde sonradan hak talep edilmeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş ise de; davada kiralananın bulunduğu sitedeki proje değişikliğinin iş potansiyelini olumsuz etkilediği ve baştan itibaren kira parasının emsallerine göre fazla olduğu ileri sürülerek, yıllık kira bedelinin indirilmek suretiyle tespiti istenilmiştir. Taraflar arasında istisna aktine konu herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunduğu ileri sürülmediği gibi, davacı davasını kira sözleşmesine dayanarak açmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17.03.2010 tarih ve 2010/3-119 E. ve 2010/159 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere koşulları oluştuğu takdirde kiracı tarafından da kira tespit davası açılabilir. Mahkemece taraf delillerinin buna göre toplanılıp, kira tespit davasının koşullarının oluşup oluşmadığı tartışılarak sonucu uyarınca bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.02.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Davacı, davalıya ait iş yerini ihale ile kiralamış ve kira bedelinin yıllık 7.500,00 TL olarak belirlenmiş olduğu
- İhalenin kesinleştiği tarihte işyerlerinin tamamlanmadığı ve dolayısıyla kira ödemelerinin başlatılmadığı
- Davalı Belediyenin yaptığı proje değişikliği nedeniyle iş yerlerinin iş yapamaz hale geldiği ve zarar edilen durumu
- Kira bedelinin sektör ortalamasının iki katı civarında olduğu ve bu sebeple kirada indirim talebinin bulunması

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin, emsal kira bedelleri ve koşullara göre uygun bir oranda yeniden tespit edilmesi
- Davacının, kira sözleşmesine dayalı olarak açtığı kira tespit davasında ortaya çıkan hukuki sorunlar
- İşyerinin projedeki değişikliklerle etkilenmesi ve buna bağlı olarak kira bedelinin indirilmesinin gerekip gerekmediği

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin hangi kriterlere göre belirlenmesi gerektiği
- Proje değişikliklerinin kiracının hakları üzerindeki etkisi ve işyerinin iş yapabilirlik durumu

5. Talepler:
- Kira bedelinin, 15.03.2010 tarihinden itibaren yıllık 2.500,00 TL olarak yeniden tespit edilmesi

6. Hukuk Dairesi 2015/6351 E. , 2015/9259 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ : Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 03/03/2015 NUMARASI : 2014/1168-2015/314 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 01.09.2014 tarihinden itibaren taşınmazın aylık kira bedelinin net 1.050.-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre hükmün esasına yönelik temyiz itirazları yerinde değildir, ancak sözleşmede artış şartı bulunmakta olup TBK'nun 345/3 maddesi gereğince yeni dönem sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur düzenlemesi gereği davacının 19.08.2014 tarihinde açtığı dava ile 01.09.2013 tarihinden itibaren artış istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır bu nedenle artışın 01.09.2014 tarihinden itibaren belirlenmesi doğru değil ise de bu yanlışlığın düzeltilmesi için hükmün bozularak yeniden yargılama yapılmasında usul ekonomisi açısından yarar görülmediğinden hükmün 2. maddesinde yazılı 01.09.2014 ibaresinin çıkarılarak yerine 01.09.2013 ibaresinin yazılmasına, hükmün 6100 Sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 438/7. maddesi gereğince değiştirilerek ve düzeltilerek ONANMASINA, temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 02.11.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında mevcut bir kira sözleşmesinin bulunduğu
- Kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulması
- Mahkeme tarafından verilen karar ile kira bedelinin tespit edilmesi

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı
- Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddeleri ve uygulanması
- Yargıtay içtihatlarının geçerlilik tarihi üzerindeki etkisi

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiracı ve kiraya verenin taleplerinin birbirine zıtlık oluşturması
- Mahkemenin kira bedelinin tespiti sırasında esas alacağı tarih

5. Talepler:
- Mahkeme kararının onaylanması ve kira bedelinin belirlenmesi talebi

3. Hukuk Dairesi 2017/3170 E. , 2017/15163 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, davalı ile aralarında 01.07.2000 tarihli sözlü, 01.07.2005 tarihli yazılı kira sözleşmesi bulunduğunu ancak tarafların kira bedeli hususunda anlaşma sağlayamadığını, ödenen kira bedelinin emsallerinin altında kaldığını belirterek 01.08.2014 tarihinde başlayacak yeni kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin aylık 15.000 TL, yıllık 180.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 01.07.2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 11.222,64 TL, yıllık brüt 134.671,68 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir. TBK'nun 345 maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. Olayımıza gelince; davada dayanılan 01/07/2005 düzenleme 01/08/2005 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinde kira artış şartı olmadığı gibi, davacı da kira bedelinin artırılması konusunda bir ihtarname keşide etmeden doğrudan 07.08.2014 tarihinde kira parasının tespiti için işbu davayı açmıştır. Bu durumda mahkemece davacı yandan yeni kira döneminin başlangıcı olan 01.08.2015 tarihinden sonrası için kira tespit talebinde bulunup bulunmadığı sorularak, benimsenmesi halinde 01.08.2015 tarihinden itibaren tespit edilen kira parasının hüküm altına alınması aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, mahkemece davacının talebi olup olmadığı sorulmaksızın kendiliğinden 01.07.2015 tarihinden itibaren kira parasının tespit edilmesi doğru değildir. Öte yandan; davalının kiralananın 01.05.2015 tarihinde tahliye edilip anahtarının davacı vekiline teslim edildiğine ilişkin iddiası doğrultusunda davacının beyanı da alınarak tahliyenin gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleşmiş ise tahliye tarihi tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekmekte olup hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 02.11.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası (Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası)

2. Temel Olaylar:
- Taraflar arasında yazılı ve sözlü kira sözleşmesi bulunmaktadır.
- Kiracı ve kiraya veren arasında kira bedelinde anlaşmazlık yaşanmaktadır.
- Davacı, ödenen kira bedelinin emsal değerlerden düşük olduğunu ve yeni kira dönemi için belirlenen kira bedelinin tespit edilmesini talep etmektedir.
- Mahkeme, tarafların taleplerini değerlendirerek kira bedelini belirlemiştir.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin tespiti talebinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı.
- Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümlerinin değerlendirilmesi ve uygulanması.
- Tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerinin netleştirilmesi.
- Kira sözleşmesinin özel hükümlerinin tespit edilen yeni kira bedeline etkisi.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin ne zaman başlayacağı ve hangi tarihten itibaren geçerli olacağı.
- Davanın açılış tarihi ile kira sözleşmesinin hükümleri arasındaki ilişkinin geçerliliği.

5. Talepler:
- Davacının yeni kira bedelinin belirlenmesi talebinin kabul edilmesi.
- Mahkemenin, kira bedelinin geçerlilik tarihini net bir şekilde belirlemesi.

3. Hukuk Dairesi 2021/192 E. , 2021/1593 K."İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİTaraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:Y A R G I T A Y K A R A R IDavacı, davalının kiracı olarak oturduğu taşınmazı 15.01.2015 tarihinde satın aldığını, kiralananın AVM düğün salonları restaurant ve otelden oluştuğunu, önceki malik ile davalı arasındaki sözleşmede kararlaştırılan aylık 1.500 TL kira bedelinin günün koşullarına göre düşük kaldığını belirterek, 12.02.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin 30.000 TL olarak tespitine, belirlenen kira bedelinin taşınmazın satın alındığının davalıya bildirildiği tarih olan 12.02.2015 tarihinden itibaren tahsiline karar verilmesini istemiştir.Davalı, davanın reddini dilemiştir.Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, davacı tarafın temyizi üzerine, Dairemizin 14.11.2018 tarihli ve 2017/4674 E., 2018/11568 K. sayılı ilamı ile; "...Somut olayda; önceki malik ... ile davalı arasındaki 30.10.2014 başlangıç tarihli aylık 1.500.-TL bedelli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava red edilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmelidir. Davacı, 22.07.2015 tarihinde açtığı dava ile 15.01.2015 gününden başlayan dönem için kira parasının tespiti isteminde bulunmuş olup, tespiti istenilen dönem, sözleşmenin birinci dönemidir. Bu itibarla, davacının talebi gibi 15.01.2015 tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilemez. Bu nedenle, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi gözetilip, davacıdan yeni başlayan dönem için kira parasının tespitini isteyip istemediği sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem olan 30.10.2015 tarihinden sonrası için kira bedelinin tespitine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde kira parasının tespiti isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.... İddianın ileri sürülüş şekline göre dava, kira bedelinde muvazaa olduğuna ilişkindir. Davacı, muvazaalı olduğunu iddia ettiği sözleşmenin tarafı değildir. Bu nedenle, muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir, aksi halde davacı kira sözleşmesini ve davalının kiracılık sıfatını kabul ettiğinden sözleşmede yazılı kira bedelinin davacıyı bağlayacağı hususu tartışmasızdır. Davacı dava dilekçesinde bilirkişi, tanık, keşif deliline dayanmıştır. Bu itibarla, Mahkemece öncelikle muvazaa iddiası bakımından davacının tüm delilleri toplanıp; gerekirse mahallinde keşif yapılarak kira bedelinin emsallere ve rayice uygun olup olmadığının tespiti açısından konusunda uzman bilirkişi heyetinden Yargıtay denetimine elverişli, gerekçeli ve ayrıntılı rapor alınarak, 30.10.2014 tarihi itibariyle sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin muvazaalı olarak belirlenip belirlenmediği hususunun toplanan deliller ve bilirkişi raporu hep birlikte değerlendirilerek varılacak sonuca göre kira bedelinde muvazaa olduğunun anlaşılması halinde; TBK m. 310 uyarınca taraflar arasında geçerli sözleşme tarihi olan 30.10.2014 tarihindeki gerçek kira bedelinin belirlenerek, bu bedelin davacının 30.10.2015 tarihinde başlayacak dönem için atıf yapılan sözleşmedeki artış oranı uygulanarak tespiti gerekir.Muvazaa iddiası kanıtlanamaması halinde ise; sözleşmede kira artış hükmü yönünden atıfta bulunulan 01.11.2007 başlangıç tarihli sözleşmede kararlaştırılan %10 artış şartının davalının tacir olması sebebiyle geçerli olduğu gözetilerek davacının talep etmesi halinde davalı tarafından ödenen kira bedelinden az olmamak üzere kira bedelinin 30/10/2015 sonrası dönem için tespitine karar vermek gerekirken, eksik araştırmaya dayalı yazılı gerekçe ile hüküm tesisi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. " gerekçesiyle bozulmuştur.Mahkemece bozma ilamına uyulmak suretiyle yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne, davaya konu taşınmazın kira bedelinin hak ve nesafete göre 30.10.2015 tarihinden itibaren aylık brüt 10.800 TL olarak tespitine karar verilmiş; Hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.2-) Kural olarak bozma kararına uyulmakla bozma kararında belirtilen biçimde işlem yapılması yolunda

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı olarak davalının bulunduğu taşınmazın, davacı tarafından 15.01.2015 tarihinde satın alındığı
- Önceki malik ile davalı arasındaki kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin günümüz koşullarına göre düşük kaldığı iddiası
- Kiracı ve kiraya veren arasında kira bedelinin tespiti amacıyla mahkemeye başvurulması

3. Hukuki Sorunlar:
- Belirlenen kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı
- Kira sözleşmesine dayanan hukuki ilişkilerin değerlendirilmesi
- Kira bedelinde muvazaa iddiasının kanıtlanabilirliği
- Kira bedelinin mevcut ekonomik koşullar ışığında tespit edilip edilmeyeceği

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiracı ve kiraya veren arasındaki mevcut kira sözleşmesi ve belirlenen kira bedeli üzerine yapılan itirazlar
- Kira bedelinin, geçerlilik tarihi ve başlangıç tarihi gibi unsurları üzerinde tartışmalar

5. Talepler:
- Kiracı olarak davalının ait olduğu kira bedelinin belirlenmesi ve güncellenmesi 
- Kira bedelinin, tarih ve uygun ekonomik koşullar doğrultusunda tespit edilmesi

nesafete göre tespiti gerektiğini belirterek kiralanana ilişkin kira bedelinin 2010 yılı için 5.000TL olarak belirlenip 2011,2013, 2014 ve 2015 yıllarına ilişkin üfe katsayısından hesap edilerek kira bedelinin tespit edilmesini istemiştir. Davalı, geçmiş yıllara ilişkin kira bedelinin tespiti talebinde bulunulamayacağını savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, söz konusu gayrimenkulün yıllık işgaliyet kira bedelinin 2010 yılı için 9.014,45 TL, 2011 yılı için 10.012,35 TL, 2013 yılı için 11.106,34 TL , 2014 yılı için 12.249,18 TL 2015 yılı için 13.088,24 TL belirlenmesine ancak dilekçede talebe konu miktar olarak 2010 yılı için 40.014,45 TL 2011 yılı için 4.512,35 TL, 2013 yılı için 5.106,34 TL ye, 2014 yılı için 5749,18 TL ve 2015 yılına ilişkin 5.588,24 TL'ye ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2- Davalının temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamaz. Aynı kanunun 345. maddesinde "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar." "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nın 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Taraflar arasında 19.10.2005 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı 20.11.2015 tarihinde açtığı dava ile 2010, 2011, 2013, 2014, 2015 yılı için kira bedelinin tespiti isteminde bulunmuştur. Ancak, yukarıda belirtilen düzenlemelere göre, dava tarihi itibariyle geçmişe dönük olarak 2010, 2011, 2013, 2014 yıllarına ilişkin kira bedelinin tespiti isteminde bulunulamaz. Öte yandan, 2886 Sayılı Devlet İhale Kanun'unun 5737 Sayılı Kanun'un 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4. fıkrasında; “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu madde önceleri sadece Hazine tarafından bu kanun hükümlerine göre kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanırken, 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 Sayılı Belediye Kanun'unun 15/p-3. maddesi hükmüyle belediye taşınmazları, 5538 Sayılı Kanun'un 26/b maddesi uyarınca İl Özel İdareleri ve son olarak 5737 Sayılı Kanun'un 79/c maddesi uyarınca Vakıflar Genel Müdürlüğü'ne ait taşınmazlar hakkında da uygulanması öngörülmüştür. Bu madde ile adı geçen kurumlara tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına aldığından, 2886 Sayılı Yasa'nın 1. maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir. Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri ve Belediyeler 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570 Sayılı Yasaya ya da Borçlar Kanun'una tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden, gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler. Ecrimisil olarak alınması gereken paranın “kira parası” adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez. Taraflar arasındaki 19.10.2005 başlangıç tarihli on yıl süreli kira sözleşmesi ile davaya konu taşınmaz ihale ile davacıya kiralanmıştır. 2886 sayılı Yasa'nın 1. maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça ve sözleşmede kira sözleşmesinin süre bitiminde uzayacağına dair kararlaştırma olmadığından kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir. Bu durumda, Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 15.05.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası (Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası)

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında mevcut bir kira sözleşmesinin bulunduğu
- Davacının, 2010, 2011, 2013, 2014 ve 2015 yıllarına ilişkin kira bedelinin tespitini talep ettiği
- Davalının, geçmiş yıllara ilişkin kira bedelinin tespit talebinin reddini istediği
- Mahkemenin, çeşitli yıllara ait kira bedellerini belirlemesi ve tarafların temyiz etmesi

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira tespit davasında belirlenen kira bedellerinin geçerliliği ve geriye dönük talep edilip edilemeyeceği
- Türk Borçlar Kanunu'nun 344. ve 345. maddelerinin yorumu
- Kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira bedellerinin etkisi
- Davanın açıldığı tarihten itibaren hukuki sonuçların değerlendirilmesi
- Kiracının ticari bir işletme olup olmamasının sonuçları

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin tespitinde taraflar arasında yaşanan uyuşmazlık
- Geçmiş yıllar için kira bedelinin geriye dönük olarak belirlenip belirlenemeyeceği

5. Talepler:
- Belirlenen kira bedellerinin mahkeme tarafından onaylanması
- Davacı ve davalı tarafların temyiz taleplerinin değerlendirilmesi

3. Hukuk Dairesi 2011/13518 E. , 2011/18826 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde kira parasının 15.11.2010 gününden başlayarak aylık, 4.000 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü. Davada 15.11.2010 tarihinden itibaren aylık kira parasının 4.000 TL olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece hak ve nesafet uygulamasına göre net 2.500 TL kira parasına hükmedilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın hak ve nesafete göre ve boş olarak net 2.100 TL kira parası getirebileceği belirtilmiştir. Mahkemece hak ve nesafet kurallarına göre kira bedelini tespit etmenin hakimin takdirinde olduğu ve kiralananın konumu büyüklüğü vs. kira sözleşmesinin süresi de göz önüne alındığı belirtilerek, hak ve nesafet ilkelerine göre yeni dönem kira parasının net 2.500 TL olması gerektiğinden bahisle bu miktara hükmedilmiştir. HUMK.nun 275.maddesi ile "mahkeme, çözümü özel ve teknik bir bilgiyi gerektiren hallerde bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir" hükmü getirilmştir. Bilirkişi, raporu hazırlarken rapor dayanakları olan özel ve somut nedenleri belirtmek zorundadır. Ayrıca raporun da denetime elverişli olması gerekir. Hakim, bilirkişi raporunu gerekli görmediği takdirde yeniden bilirkişi incelemesi yapması gerekir. Kira parasının hak ve nesafete göre tespiti hakimin takdirinde olsa da, hakim bilirkişi raporundan ayrılmanın sebeplerini kararında göstermelidir. Bu nedenlerle mahkemece ek rapor alınması ya da yeniden seçilecek bilirkişilerce inceleme yapılması gerekirken yazılı gerekçeyle ve bilirkişi rapurunda belirtilen miktardan uzaklaşılarak karar verilmesi doğru görülmemiştir. Bundan ayrı olarak Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre stopaj ve fon giderleri hariç "net kira parasına" hükmedilemez. Mahkemece bu husus göz önüne alınmadan net 2.500 TL kira parasına hükmedilmesi de doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 24.11.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında kira bedelinin tespiti konusunda anlaşmazlık yaşanması.
- Tarafların kiraya ilişkin bedelin belirlenmesi için mahkemeye başvurduğu.
- Mahkemenin daha önce yapılan bilirkişi incelemesi ile kira bedelinin belirlenmesine karar vermesi.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin adil ve nesafet ilkelerine uygun olarak belirlenmesi.
- Bilirkişi raporunun kira tespit davasındaki rolü ve bu raporun mahkeme tarafından nasıl değerlendirileceği.
- Mahkemenin bilirkişi raporundan sapması durumunda yasal sonuçların neler olacağı.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin doğru bir şekilde tespit edilip edilmediği.
- Mahkemenin bilirkişi raporuna ne ölçüde dayanacağı ve bunun karar üzerindeki etkileri.

5. Talepler:
- Kira bedelinin 15.11.2010 tarihinden itibaren belirlenen tutarın (aylık 4.000 TL) kabul edilmesi veya bu borç miktarının adil bir düzeye çekilmesi.

olduğunu tespit ettikleri ve mahkemece kiracılık süresinin 15-20 yıl gibi çok eski olmaması, taşınmazın niteliği, konumu, çevresel ve ekonomik faktörler nazara alınarak ve bu gerekçeler kararda açıkça belirtilerek bilirkişilerce tespit edilen aylık kira bedelinden mahkemece takdiren %5 oranında hak ve nesafet indirimi yapılarak aylık kiranın net 19.000TL olarak tespit edildiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.Direnme Kararının Temyizi:10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.II. UYUŞMAZLIK11. Kira bedelinin tespitine ilişkin eldeki davada, bilirkişiler tarafından belirlenen kira bedeli üzerinden mahkemece yapılan hak ve nesafet indiriminin az olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.III. GEREKÇE12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “kira bedelinin tespiti” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır.13. Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.14. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur.15. Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.16. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.17. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.18. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.19. İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde verilen karar ile 6570 sayılı Kanun’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeleri yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.20. Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit hâline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hâkim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.21. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.01.2008 başlangıç tarihli ve 5+5 yıl süreli olup sözleşmenin 10. maddesinde 5 yıl sonunda tarafların karşılıklı anlaşması sonucu kalan diğer 5 yılın devamına karar verileceği hususu kararlaştırılmıştır. Yine sözleşmenin 10. maddesinde “Her 1 yılsonunda kira bedelleri arttırılacak olup, ilk yıl kira artış oranı %10 olacak, sonraki 4 yıl yeni dönem kira bedelleri, bir önceki kira bedelinin TÜİK’in TEFE/TÜFE endeksinin on iki aylık ortalaması oranında artırılması suretiyle belirlenecektir. Tarafların kalan 5 yılda da anlaşması üzerine kira bedeli kanunların tanıdığı sınırlar içinde hak ve nesafet kuralları çerçevesinde belirlenecektir.” hükmü bulunmaktadır. Anılan sözleşme maddesi göz önüne alındığında talep edilen dönem için hak ve nesafet ilkeleri uygulanarak kira bedeli tespit edilecektir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davaya konu olan taşınmazın konumu, kullanım alanı, vasfı, yapısal özellikleri, ekonomik şartlar, kira paralarındaki fevkalade artışlar, mecur çevresindeki meydana gelen sosyal ve ekonomik değişmeler vb. sebepler dikkate alınarak, çevresindeki emsal taşınmazlardaki kira rayiçlerine göre, 01.11.2013 tarihinden itibaren boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği aylık kira bedelinin net 20.000TL olduğu tespit edilmiştir. Bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden, mahkemece uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedelden hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin net 19.000TL (brüt 23.750TL) olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.22. 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hak ve nesafet ilkesi gözetilerek bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden yapılan indirim miktarı yeterli olmadığı gibi, bu miktara hükmedilme nedenlerine ilişkin gerekçeye de kararda yer verilmediği görülmektedir. Başka bir anlatımla davalının eski kiracı olması nedeniyle hâkim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmamıştır.23. O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; buna yönelik olarak verilecek kararda denetime elverişli gerekçe yazılmalıdır.24. Hâl böyle olunca; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.IV. SONUÇ:Açıklanan nedenlerle;Davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21.09.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ile kiraya veren arasında kira bedelinin tespitine dair çıkan anlaşmazlık nedeniyle mahkemeye başvurulmuş.
- Mahkeme, kira bedelinin belirlenmesi için bilirkişi raporu talep etmiştir.
- Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin süresi ve kira bedelinin belirlenmesi hususları üzerine itirazlar ve değerlendirmeler yapılmıştır. 

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin adil ve güncel piyasa koşullarına göre tespit edilmesi.
- Mahkemece bilirkişi raporuna dayalı olarak yapılan hak ve nesafet indiriminin yeterliliği.
- Kira bedelinin belirlenmesinde tarafların anlaşmalı olduğu hükümlerin geçerliliği.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Bilirkişinin tespit ettiği kira bedelinden mahkemece yapılan indirim miktarının yeterliliği.
- Kiracı ve kiraya veren arasındaki sözleşmeye dayanan hak ve nesafet ilkeleri çerçevesinde kira bedelinin nasıl belirlenmesi gerektiği.

5. Talepler:
- Mahkemenin, bilirkişi raporuna uygun şekilde yeterli bir indirim yaparak kira bedelini belirlemesi ve kararında denetime elverişli gerekçe sunması talep edilmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 19.09.2012 gün ve 2012/14183 E., 2012/19282 K. sayılı ilamı ile;(...Davacı dilekçesinde aylık kira parasının 01.09.2010 tarihinden itibaren 15.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.Mahkemece 26.09.2011 tarihli bilirkişi raporu esas alınarak hak ve nesafet kuralları kapsamında dava konusu taşınmazın 01.09.2010 tarihinden itibaren aylık kira parasının 12.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiştir.Taraflarca emsal kira sözleşmesi ibraz edilmemiştir.Davacı vekili emsal kira bedelleri ile ilgili bir takım internet sitelerinden kiralık ilanları emsal kira olarak sunmuştur.Hükme esas alınan bilirkişi raporunda taraflarca ibraz edilen emsal kira sözleşmesi bulunmadığı,dava konusu yer ile aynı nitelikte az sayıda taşınmaz olması nedeniyle emsal olarak kabul edilebilecek taşınmazlara ait kira sözleşmeleri tespit edilmediği,davacı vekilince dava dosyasına ibraz edilen kiralık ilanları fikir verici emsal olarak değerlendirildiği belirtilerek dava konusu yerin boş olması halinde hak ve nesafet kuralları gereğince aylık 14.000,00 TL kira bedeli ile kiraya verileceği kanaatinin bildirildiği görülmüştür.Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesini ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, hukukçu, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, resende emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı,bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.Yerel mahkemece alınan bilirkişi raporu yukarıda anılan içtihada ve yerleşik Yargıtay uygulamaları çerçevesinde hüküm kurmaya yeterli olmayıp soyut gerekçeler içermektedir. Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar gözetilmek suretiyle rapor alınmalı ve sonucuna göre bir karar verilmelidir....)gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.HUKUK GENEL KURULU KARARIHukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:Dava, yeni dönem kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.Mahkemece, davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davalı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuştur.Yerel mahkemece, emsal olabilecek kira mukavelelerini ibraz etmeleri için taraf vekillerine süre verildiği, taraf vekillerinin emsal kira mukavelesi veremeyeceklerini belirttikleri, mahkemece de emsal olabilecek kira mukavelesi temin etmenin mümkün olmadığı, bu nedenle bilirkişi raporunun karar vermeye yeterli olduğu gerekçesiyle ilk kararda direnilmiştir.Hüküm davalı vekili tarafından temyize getirilmiştir.Hukuk Genel Kurulundaki görüşme sırasında işin esasının incelenmesinden önce, Özel Daire bozma ilamında belirtildiği gibi emsal kira sözleşmeleri sunmaları için taraf vekillerine süre verilerek, vekillerin emsal kira sözleşmesi sunmalarının mümkün olmadığına dair beyanları alınıp değerlendirilerek, diğer bir deyişle mahkemece bozma ilamında değinilen hususun araştırılmasından sonra direnme kararı verilmiş olması nedeniyle, temyize konu kararın gerçekte bozmadan esinlenilerek ve bozmaya eylemli olarak uyularak yeni bir gerekçeye dayalı yeni bir hüküm olup olmadığı; dolayısıyla temyiz incelemesinin Hukuk Genel Kurulunca mı yoksa Özel Dairece mi yapılması gerektiği hususu ön sorun olarak değerlendirilmiştir.Bilindiği üzere; direnme kararının varlığından söz edilebilmesi için, mahkeme bozmadan esinlenerek yeni herhangi bir delil toplamadan önceki deliller çerçevesinde karar vermeli; gerekçesini önceki kararına göre genişletebilirse de değiştirmemelidir (6217 sayılı Kanun'un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi).Başka bir anlatımla; mahkemenin yeni bir bilgi, belge ve delile dayanarak veya bozmadan esinlenip gerekçesini değiştirerek veya daha önce üzerinde durmadığı bir hususu bozmada işaret olunan şekilde değerlendirerek,

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında kira bedelinin tespiti ile ilgili bir uyuşmazlık ortaya çıkmıştır.
- Davacı, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep etmiştir.
- Mahkeme, bilirkişi raporuna dayanan bir karar vermiştir.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin, hak ve nesafet kuralları kapsamında adil bir şekilde belirlenmesine ilişkin tartışmalar.
- Bilirkişi raporunun, yeni dönem kira bedelinin tespiti konusundaki rolü ve etkisi.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiralanan taşınmazın kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira sözleşmelerinin yokluğu durumu.
- Bilirkişi raporunun geçerliliği ve yeterliliği, mahkemece nasıl değerlendirileceği.

5. Talepler:
- Davacı, kira bedelinin tespitine ilişkin mahkemece hak ve nesafete uygun bir karar verilmesini talep etmektedir.

3. Hukuk Dairesi 2011/11671 E. , 2011/17304 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde 30.000,00 TL alacağın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü. Davacı vekili; mülkiyeti davacıya ait işyerini haksız kullanan davalıdan 30 ay için 30.000,00 TL kira bedelinin yasal faizi ile tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili; taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmadığını bu nedenle kira bedeli istenemeyeceğini beyanla davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, bilirkişi raporu esas alınmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafça temyiz edilmektedir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak, ecrimisil kötüniyetli işgalcinin ödemekle sorumlu olduğu tazminat olup, en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğudur. İlke olarak kira geliri üzerinden ecrimisil hesap edilirken, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle (davalının iyileştirmeleri olmaksızın) serbest koşullarda getirebileceği kira geliri emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ise, kira bedelini etkileyecek özel nedenler yoksa, ÜFE artış oranının tamamı yansıtılmak suretiyle aylık ve yıllık gelir hesaplanır. HUMK.nun 275. maddesi uyarınca, çözümü özel ve teknik bilgiyi gerektiren hallerde hakim bilirkişinin görüşünün alınmasına karar verir. Bilirkişi raporunu hazırlarken somut ve bilimsel dayanaklarını göstermeli, hakimin ve Yargıtay’ın denetimine elverişli olacak şekilde yeterli olmalıdır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; tarafların göstereceği ya da resen bulunan emsal kira sözleşmeleri incelenmediği gibi, gerçekte 55 m 2 olan ancak davalının başka bir taşınmazla birleştirmesi nedeniyle 131 m 2 olarak kullanılan taşınmaza ilave kısım nazara alınmadan kira bedeli belirlenmesi gerekirken, 131 metrekare üzerinden belirlenen kira alacağının ecrimisil hesabına esas alınması, davalı itirazı üzerine taşınmazın büyüklüğünün kirayı etkilemeyeceğini belirten soyut bilirkişi raporu ile sonuca gidilmesi doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 03.11.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Davacı tarafın, mülkiyeti kendisine ait işyerini haksız olarak işgal eden davalıdan kira bedeli talep etmesi
- Taraflar arasında kira sözleşmesi olup olmadığı ve kira bedelinin tahsili konusunda anlaşmazlık çıkması
- Mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda karar verilmesi

3. Hukuki Sorunlar:
- Davalı tarafın kira sözleşmesi olmadığını iddia etmesi ve kira bedelinin tahsil edilemeyeceği savı
- Ecrimisil hesaplaması ve bilirkişi raporunun mahkeme kararına olan etkisi
- Kira bedelinin piyasa koşullarına göre belirlenmesi ve bilirkişi raporunun bu süreçteki rolü

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira sözleşmesinin geçerliliği ve tarafların yükümlülükleri
- Belirlenen kira bedelinin adil olup olmadığı ve bilirkişi raporunun içeriğinin incelenmesi

5. Talepler:
- Davacı tarafın, kiralanan işyeri için 30 ay süresince toplamda 30.000,00 TL kira bedelinin tahsilini istemesi
- İlgili mahkeme tarafından verilen kararların gözden geçirilmesi ve gerektiğinde iptali

Advacato

Üyelikle kazançlarım nedir?

Gelişmiş Soru ve Cevap

Müvekkil takibi

Dilekçe yazma

Yapay zeka ile hukuk büromuz çok daha efektif ve verimli hale gelmiştir. Standartlarımızı çok daha yukarı çıkararak müvekkil memnuniyetimizi arttırdık.