Kira tespit davası açma süresi ne kadardır?

Kira tespit davasında kira bedeli nasıl belirlenir?

Kira tespit davasında bilirkişi incelemesi yapılır mı?

Kira tespit davası sırasında kiracı kira ödemeye devam eder mi?

Kira tespit davası kararı ne zaman yürürlüğe girer?

Emekli olduktan sonra çalışma durumunda emekli maaşında bir kesinti olur mu?

Konkordato sürecinde komiserin tarafsızlık ilkesini nasıl sağlaması beklenmektedir?

Kira tespit davası sonucunda belirlenen kira geriye dönük olarak uygulanabilir mi?

Kira tespit davası açan taraf hangi belgeleri sunmalıdır?

Kira tespit davası açıldığında uzlaşma mümkün müdür?

Kira tespit davası ile kira artış oranı nasıl belirlenir?

Satıcının aleyhine oluşan kur farkı nedir ve nasıl hesaplanır?

Kur farkından doğan zararlar, sözleşmede yer almıyorsa satıcıya yansıtılabilir mi?

Satıcının aleyhine oluşan kur farkı gider olarak muhasebeleştirilebilir mi?

Kur farkı zararlarının önlenmesi için satıcı hangi önlemleri alabilir?

Kur farkı nedeniyle satıcı ek ödeme talep edebilir mi veya alıcıyla anlaşma sağlayabilir mi?

İş kazası sonrası işverenin hukuki sorumlulukları nelerdir?

İş kazası bildirim süresi ne kadardır ve kim tarafından yapılmalıdır?

İş kazası geçiren çalışanın hakları nelerdir?

İş kazası tazminatı nasıl hesaplanır ve hangi koşullarda talep edilir?

İş kazası nedeniyle açılacak dava süreçleri nelerdir ve hangi belgeler gereklidir?

Muvazaalı işlem nedir ve hangi durumlarda ortaya çıkar?

Muvazaalı işlemler hukuken geçerli midir?

Muvazaalı işlemlerin ispatı nasıl yapılır?

Muvazaalı işlemler sonucunda zarar gören üçüncü kişiler hangi haklara sahiptir?

Muvazaalı işlemler iptal edilebilir mi ve dava süreci nasıl işler?

Trafik para cezasına nasıl ve hangi sürede itiraz edilebilir?

Trafik cezasına itiraz etmek için hangi belgeler gereklidir?

Trafik cezasına itiraz başvurusu nereye yapılır?

Kiraya veren, kira sözleşmesi bitmeden kiracıyı nasıl tahliye edebilir?

Trafik cezasına itiraz başvurusu sürecinde ne kadar süre içinde sonuç alınır?

Trafik cezasına itirazın reddedilmesi durumunda ne yapılabilir?

Kiraya verilen taşınmazın tahliyesi hangi durumlarda talep edilebilir?

Kiraya verilen taşınmazın tahliyesi için yasal süreç nasıl işler?

Kiracının kira ödememesi durumunda tahliye davası ne zaman açılabilir?

Kiracıya tahliye ihtarnamesi nasıl ve ne zaman gönderilmelidir?

Boşanma sürecinde çocuğun velayeti nasıl belirlenir?

Velayet davasında çocuğun görüşü ne kadar önemlidir?

Velayet hakkı anne veya babadan alınabilir mi? Hangi durumlarda alınır?

Ortak velayet nedir ve hangi koşullarda uygulanır?

Velayet hakkı olmayan ebeveynin çocukla kişisel ilişki kurma hakkı nasıl düzenlenir?

Miras paylaşımı nasıl yapılır ve yasal mirasçılar kimlerdir?

İş yerinde iş güvenliği ihlali durumunda işverenin ve işçinin sorumlulukları nelerdir?

Miras paylaşımında saklı pay nedir ve kimlere aittir?

Mirasçılar arasında anlaşmazlık olduğunda miras nasıl bölüşülür?

Miras paylaşımında mirasçılardan biri mirastan feragat edebilir mi ve bu durumda ne olur?

Mirasın reddi (reddi miras) nedir ve hangi sürede yapılmalıdır?

Tüketici, ayıplı mal veya hizmetle karşılaştığında hangi haklara sahiptir?

Tüketici şikayeti nasıl ve nereye yapılır?

Tüketici, aldığı ürünü kaç gün içinde iade edebilir?

Garanti süresi dolan bir ürün için tüketici hakları nelerdir?

Tüketici hakem heyetine başvuru süreci nasıl işler?

Sözleşme ihlali nedir ve hangi durumlarda gerçekleşir?

İşyeri kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kiracı hangi haklara sahiptir?

Sözleşme ihlali durumunda tarafların hakları nelerdir?

Sözleşme ihlali nedeniyle tazminat talep edilebilir mi?

Sözleşme ihlali durumunda dava süreci nasıl işler?

Sözleşmenin feshi hangi durumlarda mümkündür ve fesih süreci nasıl işler?

Çalışanların performans düşüklüğü durumunda işverenin yasal hakları nelerdir?

Şirket içi haksız rekabet nasıl önlenir ve bu durumda ne gibi yaptırımlar uygulanabilir?

İş yerinde mobbing (psikolojik taciz) iddiaları nasıl kanıtlanır ve hukuki süreci nasıl işler?

İşverenin işçiyi haklı nedenle işten çıkarması hangi durumlarda mümkündür?

İş yeri devri durumunda çalışanların hakları nasıl korunur?

Şirket ortaklarının kâr paylaşımında anlaşmazlık yaşaması durumunda hukuki çözüm yolları nelerdir?

Şirket içi mali usulsüzlükler tespit edilirse, işverenin izleyebileceği yasal adımlar nelerdir?

Çalışanların fazla mesai ücretleri ödenmediğinde ne gibi yasal haklar doğar?

Emeklilik yaşı nasıl belirlenir ve hangi şartlar sağlandığında emekli olunabilir?

Emeklilik için gerekli prim gün sayısı nedir ve bu sayı nasıl hesaplanır?

Emeklilik maaşı hesaplanırken hangi kriterler dikkate alınır?

Erken emeklilik şartları nelerdir ve kimler erken emeklilikten yararlanabilir?

Emekli maaşı artırımı nasıl yapılır ve hangi faktörlere bağlıdır?

Yurtdışında çalışanların Türkiye’de emekli olma hakları nelerdir?

Emekli maaşı bağlanma süresi ne kadar sürer ve bu süreç nasıl işler?

Malulen emeklilik için hangi şartlar gereklidir ve kimler başvurabilir?

Emeklilik başvurusunda gerekli belgeler nelerdir ve nasıl başvuru yapılır?

Kiracı, ev sahibine tazminat davası açabilir mi ve hangi durumlarda bu hakka sahiptir?

Ev sahibi, kendisi oturmak istediği gerekçesiyle kiracıyı tahliye edebilir mi?

Kademeli emeklilik nedir ve kimleri kapsar?

Konkordato sürecinde alacaklı eşitliğini bozucak şekilde sulh anlaşmalari yapılabilir mi?

Konkordato komiserinin görevleri ve yetkileri nelerdir?

Konkordato komiserinin alacaklılar kuruluyla olan iletişim sorumlulukları nelerdir?

Konkordato komiserinin mahkemeye sunmakla yükümlü olduğu raporların içeriği ne olmalıdır?

İhtiyaç sebebi ile tahliye davasında tek taşınmaz bulunması halinde tahliye edilebilir mi

Sözleşmelerde aldatma durumunda hangi yasal düzenlemelere başvurulabilir?

Milletlerarası yetki sözleşmelerinin geçerlilik şartları nelerdir?

Gabin iddiasında bulunmak için hangi yasal süreler dikkate alınmalıdır?

Milletlerarası derdestlik itirazı mümkün mü?

Bilirkişinin soyut verilerle rapor hazırlamasi durumunda bu rapor geçerli olur mu?

Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin görevleri nelerdir

Türk Ticaret Kanunu'na göre, anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin sorumlulukları nelerdir ve bu sorumlulukları ihlal etmeleri durumunda karşılaşabilecekleri yasal yaptırımlar nelerdir

Anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin şirketi temsil etme yetkisi nasıl düzenlenmiştir ve bu yetkinin sınırları nelerdir

Türk Ticaret Kanunu kapsamında, anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin seçimi, görev süreleri ve görevden alınma koşulları nasıl belirlenmiştir?

Yönetim kurulu üyelerinin bireysel ve müteselsil sorumluluğu arasındaki fark nedir ve hangi durumlarda hangi sorumluluk türü uygulanır

Yönetim kurulu üyelerinin sorumluluk sigortası nedir ve bu sigorta türünün avantajları ve dezavantajları nelerdir?

Anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin sorumluluğunun sınırları nelerdir ve hangi durumlarda sorumluluktan kurtulabilirler

türk ticaret kanunu uyarınca anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin sorumlulukları ile limited şirketlerdeki müdürler arasındaki fark nedir

Bir şirkette görevli mağaza çalışanlarının yaka kartı takıyor olmaları kişisel verileri ihlal eder mi?

Yaka kartında yer alan bilgiler, üçüncü şahıslar tarafından kötüye kullanılırsa işveren bundan sorumlu tutulabilir mi

Yaka kartı uygulaması, belirli sektörler veya iş kolları için zorunlu bir uygulama mıdır, yoksa tamamen işverenin inisiyatifinde midir

Çalışanlar, yaka kartı takmayı reddederlerse işveren ne gibi yaptırımlar uygulayabilir ve bu durum iş akdinin feshine kadar gidebilir mi?

6. Hukuk Dairesi 2013/16247 E. , 2014/8565 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ : İstanbul 4. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 26/09/2013 NUMARASI : 2013/124-2013/644 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava kira parasının tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, süresinde açılmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Kural olarak taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı varsa, ya da artış şartı olmayıp tespiti istenen dönem başlangıcından 30 gün öncesinde kira artış ihtarı karşı tarafa tebliğ edilmişse, kira tespiti istenen dönemin ilk gününden son gününe kadar bu dönem içerisinde bu döneme ilişkin kira tespit davası açılabilir. Tespiti istenen dönem geçtikten sonra bu döneme ilişkin kira tespit davası açılamaz, açılmışsa geçmiş döneme ilişkin kira tespiti yapılamaz, bu hususlar resen nazara alınır. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/01/1999 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 9. Maddesinde “kira bedeli 6 ayda bir DİE Tüketici Fiyat Endeksi ve toptan eşya fiyatları ortalaması bazında artırılacaktır. 2. 6 ay sonunda yapılacak zam ilk kira bedeli üzerinden hesaplanacaktır. 2. Yıl zammı 1. Yıl şeklinde uygulanacaktır.” Şeklinde artış düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durumda yeni dönem kira parasının tespiti için kiracıya ayrıca bir ihtar yapılması gerekmediğinden, davanın açıldığı 31/01/2012 tarihi itibariyle davacının kira tespitinin istediği kira dönemi olan 01/01/2012 tarihinden itibaren başlayan dönem için aylık kira parasının tespiti gerekir. Mahkemece kira parasının tespitine karar verilmesi gerekirken davanın yeni dönem başlangıcından 30 gün önce açılmadığı, kiracıya yazılı bildirimde de bulunulmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 26.06.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı tarafından kira bedelinin tespiti istemiyle dava açılması
- Kiracı ve kiralayan arasında kira sözleşmesine dayalı olarak kira bedeli ile ilgili uyuşmazlık
- Kira bedelinin belirlenmesi için gerekli yasal şartların sağlanamaması

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira tespit davasının süresinde açılıp açılmadığı
- Kiracı tarafından süresinde bir ihtar yapılmadan kira tespiti talebi
- Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde belirtilen artış şartlarına uygun hareket edilip edilmediği

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Davanın açılma süresi ve bu süre içinde ihtar yapılmasının gerekliliği
- Kira sözleşmesindeki şartlar uyarınca hangi dönem için kira tespitinin yapılacağı

5. Talepler:
- Davanın kabulü ile kira tespitinin yapılması
- Temyiz itirazlarının kabul edilerek mahkeme kararının bozulması

3. Hukuk Dairesi 2012/3004 E. , 2012/7271 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde kira parasının 01.03.2010 gününden başlayarak aylık 22.500 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile taşınmazın 01.03.2011 tarihinden itibaren KDV dahil toplam kira bedelinin 14.160,00 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Her ne kadar, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacılar vekili tarafından talep edilmiş ise de; davanın niteliği gereği duruşma isteminin reddine karar verildi. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacılar vekili dilekçesi ile; davalı ... Tic.A.Ş.’nin, müvekkili ...’nın maliki bulunduğu mecurda (01.03.1993 tarihli kira sözleşmesi ile) kiracı olduğunu; 10 yıllık kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra diğer davacı ... Yapı Malz.Tic.A.Ş. ile ... arasındaki alt kira sözleşmesine dayalı olarak, kira sözleşmesinin tadiline ilişkin 5 yıllık yeni kira sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmede de kira bedelinin her yıl arttırılacağının belirtildiğini, 5 yıllık kira sözleşmesi 2008 yılında sona erdiğinden, 6570 sayılı Kanunun 11.maddesine göre, kendiliğinden yenilendiğini ve yeni dönem kira bedelinin rayicin altında kaldığını iddia ederek; kira bedelinin 01.03.2010 yılından geçerli olmak üzere aylık 22.500 TL’ye yükseltilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde; kiranın hak ve nesafete göre artırılması için özel bir neden bulunmadığını, istenilen miktarın fahiş olduğunu savunarak; davanın reddini istemiştir.Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile, dava konusu olan taşınmazın, 01.03.2011 tarihinden itibaren KDV dahil toplam kira bedelinin 14.160,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince süresinde temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı vekilinin bütün, davacı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde değildir.Ancak, sözleşmede artış şartı bulunduğu takdirde, böyle bir şart (hüküm); 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırır. Başka bir anlatımla, eğer kira sözleşmesinde artış şartı veya artış iradesinin var olduğu anlaşılırsa, yeni dönemin başlamasından 15 gün önceden ayrıca ihtar tebliğine gerek yoktur. Bu halde, yeni dönem başından sonuna kadar kira tespit davası açılabilir. Hakim, yeni dönemin başlangıcından geçerli olacak şekilde kira parasına hükmetmelidir. Somut olayda, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı kararlaştırılmış bulunmaktadır.O halde, mahkemece; kira parasının talep gibi 01.03.2010 tarihinden geçerli olacak şekilde hükmedilmesi gerekirken, ihtara rastlanılmamış olduğundan bahisle, tespit edilen kiranın başlangıç tarihi dava tarihinden sonraki ilk kira dönemini kapsayacak şekilde kabul edilerek, 01.03.2011 tarihinden geçerli kira parasına hükmedilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 20.03.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiralayan ile kiracı arasında kira bedeli üzerinde anlaşmazlık yaşanması
- Yürürlükte olan kira bedelinin rayiç bedelden düşük olduğunun iddia edilmesi
- Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinden sonraki kiracı ile yeni bir kira sözleşmesi yapılması
- Kiracı tarafından yeni kira bedelinin tespiti için dava açılması

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin belirlenmesi konusunda hukuki belgelerin ve şartların değerlendirilmesi
- Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümlerinin uygulanması
- Taraflar arasındaki kira artış şartlarının geçerliliği
- Dava açma süresinin başlangıcının ve sona erme tarihinin tespiti
- Kira sözleşmesinin yenilenme koşulları ve etkileri

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin ne kadar artırılacağına ilişkin uyuşmazlık
- Kira sözleşmesinde şartların geçerliliği ve tahsili

5. Talepler:
- Kira bedelinin 01.03.2010 tarihinden itibaren aylık 22.500 TL olarak tespit edilmesi talebi
- Davanın kısmen kabul edilmesi ve belirlenen kira bedelinin, belirlenen tarihten itibaren geçerli olması

3. Hukuk Dairesi 2011/17 E. , 2011/11330 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde kira parasının 01.07.2009 gününden başlayarak aylık 6.000,00 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü. Davacı vekili; davalının taşınmazı 01.07.2009 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettiğini, ancak süresinde tahliye edilmediği için taahhüde dayalı tahliye talebi ile İcra müdürlüğüne başvurulduğunu, kira bedelinin 01.07.2009 tarihinden itibaren müvekkili tarafından keşide edilen ihtardaki rakama iblağının sağlanabilmesi için aylık 6.000 TL' na yükseltilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekil, brüt 1.375,00 TL kira ödendiğini, talebin yüksek olduğunu davanın reddini beyan etmiştir. Mahkemece, kira bedelinin tespiti ve artırımı isteminin dava dilekçesinin karşı tarafa tebliğinden sonraki dönem için geçerlilik ifade edeceği, yargılama sırasında taşınmazın 25.10.2010 tarihinde tahliye edilmiş olması nazara alınarak hukuksal açıdan davacı için yasal şartlarının oluşmadığı da dikkate alınarak davanın reddi yönünde karar verilmiştir. Kural olarak, kira sözleşmesinde gelecek yıllar için artış şartı varsa, artış iradesi ihtarname ile ya da kira tespit davası açılarak dava dilekçesi karşı tarafa 15 gün önce tebliğ ettirilmek suretiyle dönem sona ermeden artış iradesi kiracıya bildirilmiş ise yenilenen dönem içinde, dönem sonuna kadar her zaman kira tespit davası açma hakkı vardır (21.11.1966 gün ve 19-10 s.İBK). Somut olayda, davacı kiralayan 03.06.2009 günlü ihtarnameyi göndermekle, 1.7.2009 tarihinde başlayan 01.07.2009-01.07.2010 dönemi için kira tespit davası açma iradesini karşı tarafa bildirmiştir. Bu nedenle tahliye tarihine kadar artırılmış kirayı talep edebileceğinden, kiracının dönem içinde kiralayanı tahliye etmiş olması sonuca etkili değildir. Mahkemece Yargıtay içtihatlarının yanılgılı değerlendirilmesi suretiyle davanın reddi doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 30.06.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiralayan ile kiracı arasında kira bedeli üzerindeki anlaşmazlık
- Kiracının taşınmazı tahliye etmemesi üzerine kiralayanın yasal süreç başlatması
- Kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması talebi

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira tespit davasının açılabilmesi için gereken yasal şartların oluşup oluşmadığı
- Kiracının tahliye edilmemesi durumunda kira bedelinin nasıl belirleneceği
- Kira sözleşmesinin hükümleri ve yazılı bildirimlerin süresi
- Dava açma süresinin son tarihinin belirlenmesi
- Mahkemenin kira bedelini hangi tarihten itibaren geçerli kılacağı

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin artırılması talebinin geçerliliği
- Tahliye ve kira bedelinin tespiti arasındaki ilişki ve hukuki dayanaklar

5. Talepler:
- Kira bedelinin 01.07.2009 tarihinden itibaren aylık 6.000 TL olarak belirlenmesi
- Davanın reddine dair önceki kararın bozulması

6. Hukuk Dairesi 2013/10340 E. , 2014/3003 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ : Bakırköy 6. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 26/02/2013 NUMARASI : 2012/792-2013/187 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Davada, 01/11/2012 tarihinden başlayan döneme ilişkin aylık kira bedelinin tespiti istenilmiştir. Mahkemece, süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmiştir. Karar davacı tarafından temyiz edilmiştir. Kural olarak taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı varsa, ya da artış şartı olmayıp tespiti istenen dönem başlangıcından 30 gün öncesinde kira artış ihtarı karşı tarafa tebliğ edilmişse, kira tespiti istenen dönemin ilk gününden son gününe kadar bu dönem içerisinde bu döneme ilişkin kira tespit davası açılabilir. Tespiti istenen dönem geçtikten sonra bu döneme ilişkin kira tespit davası açılamaz, açılmışsa geçmiş döneme ilişkin kira tespiti yapılamaz, bu hususlar resen nazara alınır. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2003 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 3. maddesinde kira süresi iki yıl olup kira artış oranı TEFE-TÜFE ortalaması olarak kararlaştırılmıştır. Taraflar arasındaki bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Taraflar sözleşmeyi imzalamak suretiyle matbu da olsa kira artış oranı gösterilmiş ise bu durumda yeni dönem kira parasının tespiti için kiracıya ayrıca bir ihtar yapılması gerekmez. Taraflar arasındaki sözleşmede artış şartı bulunmaktadır. Bu durumda, davanın açıldığı 6/9/2012 tarih itibariyle davacının kira tespitinin istediği kira dönemi için aylık kira parasının tespiti gerekir Öyle ise mahkemece, davacı tarafından tesbiti istenilen dönem başlangıcına göre değerlendirme yapılarak oluşan şartlar dairesinde hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiş olması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 13/03/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı tarafından 01/11/2012 tarihinden başlayan döneme ilişkin aylık kira bedelinin tespiti talep edilmiştir.
- Mahkeme davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle reddetmiştir.
- Kira sözleşmesinde artış şartının bulunduğu, belirlenen kira artış oranının TEFE-TÜFE ortalaması olduğu belirtilmiştir.
- Kiracı, mevcut kira bedelinin tespit edilen dönem için uygun olmadığını iddia etmiştir.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira tespit davasının açılması için yasal süre sınırlarının göz önünde bulundurulması gerekmektedir.
- Mahkemece değerlendirilecek kira dönemine ilişkin kira bedelinin belirlenmesi.
- Kira sözleşmesindeki şartların tarafları bağlayıcılığı; uygun kira bedelinin belirlenmesinde geçerli olup olmamasının tartışılması.
- Davanın süresinde açılamayacağının etkisi ve sonuçları.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Davanın süresinde açılıp açılmadığı ve buna bağlı olarak kira tespitinin yapılabilirliği.
- Kira artırımı ile ilgili duyuru ve anlaşmaların tarafları bağlayıcı olup olmadığı konusunda çıkan ihtilaflar.

5. Talepler:
- Davanın reddi kararının bozulması ve mahkemece kira tespitine ilişkin uygun bir karar verilmesi talep edilmektedir.

3. Hukuk Dairesi 2012/18806 E. , 2012/23534 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde kira parasının yeni kira döneminden itibaren aylık 1500 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 01.01.2012 tarihinden itibaren aylık 750 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili dilekçesinde; davacının ¼ hisse oranında malik olduğu mecurun kira bedelinin yeni kira döneminden itibaren aylık 1.500 TL olarak tespitini istemiştir.Mahkemece, aylık kira bedelinin 01.01.2013 tarihinden itibaren 750 TL olarak tespitine karar verilmiş olup, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir. Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira parasının tespiti davası her zaman açılabilir. Kira parasının arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tesbit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir.Somut olayda kira sözleşmesi 01.01.2009 başlangıç tarihli olup 1 yıl sürelidir. Hususi şartların 6.maddesinde, ''Kiracı kontrat bitiminde kira bedelini TEFE-TÜFE ortalamasına göre arttırmayı şimdiden kabul ve taahhüt eder'' şeklinde artış şartı bulunmaktadır.Böyle bir şart 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Başka bir ifade ile sözleşmede böyle bir şartın kabul edilmesi halinde, kiralayan ihtar çekmeye gerek kalmaksızın , o dönem içinde kira parasının tespiti için dava açabilir. Somut olayda, yeni kira döneminden itibaren kira bedelinin tespiti istenmiştir.Bu durumda 21.10.1992 tarih ve 1992/3-479 esas 1992/sayılı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararına göre dönem bitimine (davada 01.01.2012 tarihine) kadar dava açılıp, kira parasının tespiti istenebilir ki olayda dava tarihi 20.04.2011 olmakla dava dönem içinde açılmıştır. Mahkemece yapılacak iş, 01.01.2011 tarihinden başlayacak dönem için kira parasını tespit etmek olmalıdır.Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 14.11.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında mevcut bir kira sözleşmesinin bulunması
- Kira bedelinin yeniden belirlenmesine yönelik taleplerin ortaya çıkması
- Tarafların kira bedeli hakkında ihtilaf yaşaması

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira tespit davasının hangi tarihten itibaren açılabileceği
- Kira bedelinin tespitinin hukuki dayanaklarının araştırılması
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi açısından değerlendirme
- Taraflar arasında sözleşmede belirlenen şartların geçerliliği
- Kira bedelinin artırılması için gerekli şartların oluşup oluşmadığı

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin ne kadar artırılacağı ve bu artışın hukuki dayanakları
- Dava açma süresinin yasal çerçevesi ve bunların uygulanabilirliği

5. Talepler:
- Yeni kira bedelinin tespit edilmesi ve bu tespitin belirli bir tarihten itibaren geçerli olması

3. Hukuk Dairesi 2012/19882 E. , 2012/24248 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde kira parasının 01.07.2012 gününden başlayarak aylık 14.750,00 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davada, 01.07.2012 tarihinde başlayan dönem kira parasının indirilerek 14 750,00 TL olarak tespiti istenilmiştir.Mahkemece, davanın BK.’nun 274.maddesindeki uyarlama şartları oluşmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm, süresinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Dava, (kiracı) tarafından aylık kira parasının "indirilerek" tespiti isteminden ibarettir.Davalı vekili, davayı kabul etmediklerini belirterek reddini savunmuştur.Taraflar arasında 01.07.2007 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Tespiti istenilen dönem beş yıllık sözleşme süresinin bitimini takip eden 01.07.2012 dönemidir.Yine, kira tespiti davasını kiralayan gibi kiracının da açabileceği hususu 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının ilkelerindendir.Dosya içeriğine göre tespiti istenen dönem hak ve nesafete göre kira parasının tespiti gereken dönem olup, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.Mahkemece, yanılgılı nitelendirme ile uyarlama şartları oluşmadığından bahisle kira tespiti isteminin reddine karar verilmesi Yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 26.11.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında mevcut bir kira sözleşmesinin bulunması.
- Kira bedelinin başlangıç tarihindeki belirli bir dönem için (01.07.2012) yeniden belirlenmesi talebi.
- Tarafların kira bedeli konusunda anlaşmazlık yaşaması ve kiracının kira bedelinin indirilerek tespiti istemesi.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin tespitinde uygulanacak hak ve nesafet ilkesi.
- Türk Borçlar Kanunu'nun 274. maddesi uyarınca uyarlama şartlarının oluşup oluşmadığı.
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve kira süresinin dikkate alınması gerekliliği.
- Kiralanan taşınmaz için emsal kira bedellerinin kıyaslanması ve dosyaya sunulması.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin hangi tarihten itibaren belirleneceği.
- Kira bedelinin belirlenmesinde gerekçe sunulması ve emsal kira sözleşmelerinin değerlendirilmesi.

5. Talepler:
- Kira bedelinin belirtilen tarihe göre yeniden tespit edilmesi.
- Mahkemenin, hukuki nedenler çerçevesinde tespit talebini kabul etmesi.

6. Hukuk Dairesi 2014/6323 E. , 2014/7892 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ : İzmir 7. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 13/03/2014 NUMARASI : 2014/104-2014/219 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı Kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Mahalli mahkemece verilen karar Dairemizin 31.10.2013 tarih ve 2013/11289-14589 E-K.sayılı ilamı ile” Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 03.12.1987 başlangıç tarihli olup bir yıl sürelidir. Davacı tarafından kira artışına ilişkin ihtarname davalıya 21.11.2011 tarihinde tebliğ edilmiştir. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 3.maddesinde, kira parasının yıllık olarak arttırılacağı kararlaştırılmış ancak belli bir artış oranı öngörülmemiştir. Sözleşmede artış oranı öngörülmemiş ise de taraflar artış iradesini anılan sözleşme hükmü ile ortaya koyduklarından kiracıya ayrıca bir ihtar yapılmasının bir önemi kalmamıştır. Ne var ki dava 03.12.2012 tarihinde açılmış, dava dilekçesi de davalıya 11.12.2012 tarihinde tebliğ edilmiştir. Bu durumda süresinde açılmış dava da bulunmadığına göre 03.12.2011 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez. Ancak dava tarihi itibariyle yeni kira döneminin başladığından 03.12.2012 tarihinde başlayan dönem için kira parasının tesbitini isteyip istemediği davacıdan sorularak istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tesbitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir” şeklinde hükmün bozulmasına karar verilmiştir.Mahkemece bozmaya uyulmuş ve davacının talebi üzerine davanın reddine karar verilmiştir.Her ne kadar bozma doğrultusunda davanın reddine karar verilmiş isede taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 03.12.1987 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Kira tesbiti istenilen dönem ise 03.12.2011 tarihinde başlayan dönemdir. 03.12.2010 tarihinde başlayan dönem kira sözleşmesi 02.12.2011 tarihinde sona erer. 03.12.2011 Tarihinde başlayan dönem kirasının tesbiti için davanın en geç 02.12.2011 tarihine kadar açılması gerekir. 02.12.2011 tarihi Pazar günü olduğundan dava açma süresi tatil gününü takip eden ilk gün yani pazartesi 03.12.2011 günü mesai bitiminde sona erer. Dava 03.12.2011 tarihinde açıldığına göre davanın süresinde açılmış olduğu ancak süre hesabında maddi hata yapıldığı bu defaki incelemeden anlaşılmıştır.Her ne kadar mahkemece bozmaya uyularak karar verilmiş ise de yapılan maddi hata kazanılmış hak doğurmayacağından işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 16.06.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında mevcut bir kira sözleşmesinin bulunması
- Kira bedelinin tespiti talebi ile ilgili dava açılması
- Dava sonucunda tarafların anlaşmazlık göz önünde bulundurularak sürenin doğru hesaplanmamış olması 

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira tespit davasının süresinde açılıp açılmadığının belirlenmesi
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve buna dayalı kira bedelinin tespiti
- Kira artış oranının belirlenmesine yönelik tarafların iradeleri ve bunun hukuki sonuçları

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Dava açma süresinin doğru hesaplanıp hesaplanmadığı
- Kira bedelinin tespiti konusunda tarafların iddialarının geçerliliği

5. Talepler:
- Dava sonucunda kira bedelinin belirlenmesi ve daha önceki dönemlere ilişkin hatalı hesaplamaların düzeltilmesi

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında mevcut bir kira sözleşmesinin bulunması
- Kira bedelinin 01.03.2010 tarihinden itibaren yeniden belirlenmesi talebi
- Taraflar arasında kira bedeli üzerindeki uyuşmazlık
- Kiraya verenin talep ettiği kira bedelinin rayiç bedelden düşük olması

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin 01.03.2010 tarihinden itibaren belirlenmesi
- Kira sözleşmesinin geçerliliği ve niteliğine ilişkin değerlendirmeler
- Kira sözleşmesindeki artış şartının uygulanabilirliği
- Mahkemece belirlenen kira bedelinin hukuki geçerliliği
- Temyiz sürecindeki hususların değerlendirilmesi

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin ne zaman ve hangi şartlarla artırılabileceği
- Mahkemenin kira tespitinde izlediği yöntem ve mahkeme kararının hukukiliği

5. Talepler:
- Kira bedelinin 01.03.2010 tarihinden geçerli olmak üzere aylık 22.500 TL olarak belirlenmesi talebi
- Mahkeme kararı ile belirlenen kira bedelinin gözden geçirilmesi talebi

BEDELİNİN BELİRLENMESİ A. Kira Bedeli Kira sözleşmesi, sözleşmenin her iki tarafına da yükümlülük yükleyen bir niteliğe sahiptir. Sözleşmenin geçerli şekilde inşa edilmesiyle; kiracı, kiralananın üzerinde kullanma ya da faydalanma şeklinde tasarruf etme hakkı elde etmesinin karşılığı olarak kira bedeli ödeme yükümlüğünün altına girer. Bu nedenle kira bedeli, sözleşmenin kuruluşu için mecburi olan asli bir edimdir41. Ayrıca sözleşmenin geçerli şekilde 41 Aral, Ayrancı, s. 212. 24 kurulabilmesi için, tarafların üzerinde mutabakat sağlamaları gereken ve kanunda öngörülen objektif esaslı öğelerden birisini oluşturur. Tarafların kira bedelinin tediye edileceği hususunda anlaşmaları, sözleşmenin geçerli şekilde kuruluşu için yeterli olup; bedelin kapsamının ya da miktarının ne olacağı konusunda tarafların mutlaka sözleşmenin kuruluşu sırasında anlaşmış olmaları şart değildir. Şöyle ki; taraflar kiracının, kira bedeli ödemesini kararlaştırıp miktarı belirlememiş ve miktarın tespitini objektif ya da sübjektif bir kıstasa bağlamış olabilirler. Böyle bir durumda sözleşmenin geçerli şekilde kurulmuş olduğundan ve bedelin tayin edilebilir nitelikte olduğundan bahsedilebilir. Mülga 6570 sayılı Kanunun ikinci ve üçüncü maddelerinde kira bedeli konusunda düzenlemeler yer almıştır. Söz konusu düzenleme, mülga kanunun kapsamına dâhil taşınmazları, taşınmazların inşa edildiği seneye göre ayrıma tabi tutarak; bedelin artışına sınırlamalar getirilmiş ve en fazla belirlenebilecek miktarda 1953. yıl rayicini sınır olarak belirlemiştir. Sonrasında söz konusu düzenleme Anayasa Mahkemesi kararları ile iptal edilmiş; ancak müteakip yıllarda yeni bir düzenleme yapılmamıştır42. Bu noktada kanunda bir boşluğun ortaya çıkması söz konusu olmuştur. Kanunda meydana gelen bu boşluk, o dönem itibariyle Yargıtay uygulamasıyla çözülmeye çalışılmıştır. Daha sonra 2012 yılında yürürlüğe giren yeni 6098 sayılı TBK ile; büyük ölçüde Yargıtay içtihatları baz alınarak, kira bedelinin tespit edilmesine ilişkin 818 sayılı EBK’de ve 6570 sayılı Kanunda olmayan yeni hükümler getirilmiştir. 6098 sayılı TBK’da “Kira Bedeli” başlığı altında m. 343-345 hükümlerinde bedelin tespitine ilişkin düzenlemeler getirilmiştir. Söz konusu hükümler, kanunda konut ve işyeri kiraları bölümünde özel olarak düzenlendiği için; diğer kira sözleşmesi türleri için uygulanmayacaktır. Bu nedenle de çalışmamızın asıl konusunu oluşturmasa da söz konusu hükümlere çalışmamızda yer verilmiştir. Diğer kira sözleşmelerinde ise kiralanana ilişkin bedel sözleşme özgürlüğü gereğince taraflar arasında serbestçe belirlenecektir. 42 İnceoğlu, C. II, s. 123. 25 Kira bedeli, Türk lirası üzerinden belirlenebileceği gibi yabancı para üzerinden kararlaştırılabilir. TBK’da açıkça belirtilmese de madde 344/IV hükmünde yer alan “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa...” ifadesinden, kira bedelinin yabancı para cinsinden kararlaştırılabileceği sonucuna varılmaktadır. TBK madde 344 ilk fıkra birinci cümleden hareketle, tarafların kira bedelinin artışına ilişkin mutabakatları, taraflar arasında sözleşme sürdüğü müddetçe her uzama yılı için uygulanacaktır. Ancak tarafların mutabık oldukları artış oranının, bir önceki yıla ait ÜFE artış yüzdesini geçmemesi gerekir. Bu hükümde hem kiracı hem kiraya verenin korunması düşüncesinin mevcut olduğunu söyleyebiliriz. TBK’nın genelinde kiracının korunması düşüncesi ön planda tutulmuştur. Ancak kiracının korunması düşüncesiyle kiraya veren de tamamen göz ardı edilmemelidir. Şöyle ki; kira sözleşmesinin kiraya verenin iradesi dışında kanuni olarak yenilenmesi durumunda, kira bedelinin temdit eden sürelerde devamlı olarak aynı kalması düşünülemez43. Bu durum ekonomik olarak kiraya verene zarar verecektir. Bu nedenle uzayan dönemler için kira bedelinin tekrardan tespit edilmesi zaruridir. Ayrıca kanun koyucu, kiracıyı da koruma düşüncesiyle hareket ederek, kira bedelinin temdit döneminde tekrar tespit edileceğini belirlemiş; ancak bedelde yapılacak artırıma dair sınırlama getirmiştir. Buradaki amaç, yenilenecek sözleşme dönemlerinde yapılacak artırım miktarının yüksek oranda tutularak; sözleşme yapılırken zayıf durumda olan kiracının yüksek oranda artışı kabul etmeye zorlanmasını önlemektir. Taraflarca kira miktarına ilişkin kararlaştırılan artış oranı, bir önceki kira senesinde açıklanmış olan üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmeyecek şekilde; bu oran da göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun bir artış yüzdesi olarak belirlenmelidir. Eğer ki; tarafların benimsedikleri oran bir önceki yıla ait ÜFE oranını aşmış ise bu durumda kira bedelinin artışı ÜFE oranı miktarı baz alınarak gerçekleştirilecektir. Kira sözleşmesi taraflarının, kira miktarında arttırma yapılacağını kararlaştırmamış olmaları ya da kira miktarında artış yapılacağını kabul etmiş olmakla 43 Berk Kapancı, “Bir Yıldan Uzun Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Türk Lirası Üzerinden Belirlenmesinde TBK m.344 F.1 C.son’un Yorumlanması”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 2, Özel Sayı, 2015, s. 815. 26 birlikte artışın miktarını belirlememiş olmaları durumunda; TBK madde 344/II hükmü uygulanarak bir belirleme yapılması gündeme gelecektir. Kanun hükmünde; taraflar arasında belirlenmiş bir artırım oranı mevcut olmaması durumunda, kira bedelindeki artırım oranının hâkim kararıyla tespit olunabileceği düzenlenmiştir. Hükümde hâkime belirleme yapma konusunda tsözleşmesir yetkisi verilmekle birlikte; hâkimin hakkaniyet gereği kiralananın vaziyetini göz önünde tutarak ÜFE oranını aşmayacak bir orana hükmedebileceği düzenlenmiştir44. B. Beş Yıl ve Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Belirlenmesi TBK madde 344/III hükmüne göre; kira bedeli belirlenirken, TBK’nın 344. maddesinin ilk iki fıkrasından farklı esaslar benimsenmiştir. Söyle ki; beş yıldan daha uzun süre için yapılan veya beş yıldan sonra uzatılmış olan kira dönemi için kira bedeli tespit edilirken sadece ÜFE üst sınır olmayacak; kiralananın durumu ve emsal

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası (Kira Bedeli Tespiti Davası)

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ile kiraya veren arasında kira sözleşmesi bulunmaktadır.
- Taraflar, kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşmazlık yaşamaktadır.
- Mevcut kira sözleşmesinin şartlarının yeniden değerlendirilmesi gerekmektedir.
- Kiraya verenin, kira tespit davası açma süresi üzerinde durulmaktadır.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin taraflar tarafından nasıl belirlendiği
- Türk Borçlar Kanunu'nun kira tespitiyle ilgili maddeleri (m. 344, 345, 346) çerçevesinde hukuki düzenlemelerin uygulanması
- Kira bedelinin belirlenmesinin ekonomik koşullar ve enflasyon oranları ile ilişkisi
- Kiracının ve kiraya verenin haklarının korunması gerekliliği

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin tespiti sürecinde tarafların yükümlülükleri ve hakları
- Sözleşmenin yenilenmesi ve kira artış oranlarının nasıl belirleneceği

5. Talepler:
- Mahkemeden, kira bedelinin taraflar arasındaki geçerli hukuki düzenlemelere göre belirlenmesini talep etmek.

bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.Yine, mahkemece, bilirkişi raporuna itibar edilmeden ve itibar edilmeme nedenleri kararda tartışılmadan, resen belirlenen miktara karar verilmesi de usul ve yasaya Y.İ.B.K’ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir…”gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.TEMYİZ EDEN : Davalılar vekiliHUKUK GENEL KURULU KARARIHukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:Dava, kira tespiti istemine ilişkindir.Davacı, davalıların 02.10.2003 tarihli kira sözleşmesiyle, maliki bulunduğu, Şanlıurfa İli, Merkez İlçesi, Cami Kebir Mahallesi/Pınarbaşı Mahallesi, Ağanlar Pasajı/Kunduracı Pazarı, 20, 21, 22, 6 nolu taşınmazlarda kiracı olduğunu, aylık kira bedelinin toplamda 500 USD (Amerikan Doları) iken, sözleşmenin sonunda, davalılarca 02.10.2008 tarihinde aylık kira bedelinin 1.500.TL. olarak ödenmeye başlandığını, 02.10.2010 tarihinden itibaren aylık kira parasının 6.000.TL olarak tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalılar vekili, davada Şanlıurfa Asliye Hukuk Mahkemeleri’nin görevli olduğunu, kendisine süresinde ihtarname tebliğ edilmediğini, 2010 yılından itibaren aylık kira bedelinin 1.500 TL olarak kararlaştırıldığını, bu tarihten itibaren 3 yıl geçmeden kira tespitinin istenemeyeceğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, aylık kira parasının 4.800.TL olarak tespitine dair verilen karar; Özel Daire’ce, metni aynen yukarıda başlık bölümünde alınan ilam ile bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.Direnme kararını, davalılar vekili temyize getirmektedir.Bozma ve direnme kararlarının kapsamına göre uyuşmazlık; mahkemece yapılan araştırmanın yeterli olup olmadığı, yeni araştırma yapılmasının gerekip gerekmediği; ayrıca mahkemece oluşturulan kararda bilirkişi raporunun tartışılıp tartışılmadığı noktalarında toplanmaktadır.İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 12.11.1979 gün ve 1979/1 E, 1979/3 K. gereğince, Gayrimenkul Kiraları Hakkında 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3.maddelerinin iptaline Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 de karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeler yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 de yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.Uygulamada birliği sağlamak için 2/4 sayılı ve 18.11.1964 günlü Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde aktin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit haline geldiği benimsenmiş ve kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hakim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.Buna göre, kiranın tespiti kararları diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki münasebeti tespit etmez. Onun amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hakimin kararı ile doğmaktadır. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşırlarsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması halinde bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir.Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara, yakın bir nitelik göstermektedirler.Bilindiği ve 18.11.1964 gün, 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında benimsendiği üzere; 6570 sayılı Yasanın 2. ve 3.maddelerinin Anayasa Mahkemesi'nce iptalinden sonra, yasa uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde kira parası mahkemece belirlenmektedir.Anılan İçtihatları Birleştirme Kararında “…kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun bilirkişice tespit edilecek olağan rayiç ve bu tespit edilemezse ekonomi esasları hak ve nesafet uyarınca bilirkişi tarafından bildirilecek kira parası esas alınarak hâkim tarafından doldurulması gerektiği…” şeklindeki hükmü ile kira tespitinin nasıl yapılması gerektiği hususu açıklığa kavuşturulmuştur.Bu bağlamda uygulamada;Şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı ispat edilmedikçe kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parası, yasa gereği yenilenen ilk üç yıl (dönem) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayınlanan Toptan Eşya Fiyat Endeksi (TEFE)'ndeki artışın kira parasına yansıyan bölümü oranında artımı esas alınarak bulunacak kira parasının hak ve nesafet kurallarına uygun bir kira parası olduğu kabul edilip, buna göre uygulama yapılmaktadır.Öte yandan, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi itibariyle yukarıda sözü edilen sürelerden öncesine dayanması halinde, mahallinde keşif yapılarak, bilirkişi marifetiyle kiralananın serbestçe getirebileceği kira parası hesap edilip, hakim tarafından bu kira parası esas alınarak hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmektedir.Yine yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına göre; aksi ileri sürülüp kanıtlanmadığı takdirde TÜİK tarafından yayınlanan Toptan Eşya Fiyat Endeksi oranında artırılmasıyla bulunan kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmektedir.Aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 18.5.2011 gün ve 2011/3-283 E., 333 sayılı kararında da benimsenmiştir.Somut olayda, davacı 2 dükkan ve 3 ambar niteliğindeki taşınmazları 02.10.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalılara kiralamış, eldeki dava ile de 02.10.2010 tarihinde başlayacak olan

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası (Kira Bedeli Tespiti Davası)

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ile kiraya veren arasında 02.10.2003 tarihli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır.
- Kira bedelinin zaman içinde değişmesi konusu gündemdedir.
- Taraflar kira bedeliyle ilgili olarak anlaşamadıklarından, kiraya veren kira bedeli tespit davası açmıştır.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin tespiti konusundaki hukuki güncellik ve banka hesapları üzerinden belirlenecek yeni kira bedeline ilişkin hak kazanımı.
- Tarafların kira sözleşmesinin uygulanabilirliği ve kira tespitine ilişkin mahkeme kararlarının hukuki sonuçları.
- Bilirkişi raporlarının etkinliği ve hakimin bu raporlara dayalı olarak karar verme yükümlülüğü.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Davalıların kira tespit davasına karşı çıkarılması ve dava süresinin geçip geçmediği.
- Mevcut kira bedelinin belirlenmesinde, mahkemece yapılacak araştırmaların yeterli olup olmadığına dair tartışmalar.

5. Talepler:
- Kira bedelinin mahkemece tespiti ve buna ilişkin kararın uygulanması.
- Kiracı ve kiraya veren arasında var olan uyuşmazlıkların çözülmesi ve haklarının korunması.

3. Hukuk Dairesi 2012/7441 E. , 2012/12818 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde kira parasının 30/12/2009 gününden başlayarak aylık 2.200 TL olarak tesbiti istenilmiştir.Mahkemece davanın hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili, müvekkilinin maliki bulunduğu taşınmazı 30.12.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiraladığını, ancak davalının Ağustos 2010 dönemine ait aylık 2.200 TL kira parasını 450 TL olarak ödediğini, bu nedenle açılan davada ise aylık kira parasının 450 TL olduğunun davalı tarafça iddia edildiğini belirterek; davanın, davalı aleyhine ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmış bulunan 2010/1221 E. sayılı dava dosyası ile birleştirilmesini ve 30.12.2009 tarihinden başlayan döneme ilişkin aylık kira parasının 2.200 TL olarak tespitini talep etmiştir. Davalı vekili, son dönemde kira parasının aylık 450 TL olarak kararlaştırılmış olduğunu savunarak, davanın reddini dilemiştir.Mahkemece, ...1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/1221 E. 2011/1083 K. sayılı ilamı ile aynı döneme ait kira parasının aylık 1.850 TL olarak tespit edildiğinden davanın konusuz kaldığı ve davaya devam edilmesinde davacının hukuki yararının bulunmadığı gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Taraflarca kabul edilen kira sözleşmesi 30.12.2003 başlangıç tarihli olup 1 yıl sürelidir. Dosyadaki diğer bilgi ve belgelerden; davalının Ağustos 2010 dönemine ait kira parasını eksik ödediğinden bahisle başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemiyle Pendik 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan dava ile Eylül, Ekim ve Kasım 2010 aylarına ait kira paralarının tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemiyle Pendik 2. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan davaların birleştirildiği, yapılan yargılama sonucunda mahkemece davalının 2008 yılında aylık kira parasını banka kanalı ile aylık 1.850 Tl olarak ödediği, bu nedenle davaya konu dönemlerde de aylık kira parasının 1.850 TL olacağı gerekçesiyle birleşen davaların kısmen kabulüne karar verildiği, ilamın davalı tarafça temyiz edilmesi nedeniyle kesinleşmediği anlaşılmaktadır.Somut olayda; itirazın iptali davasına konu edilmiş olan aylarında içinde yer aldığı dönemin kira parasının tesbiti istenilmiştir. Davaya konu dönemde, mevcut kira parasının miktarı konusunda taraflar arasında ihtilaf bulunmaktadır. Bu nedenle, itirazın iptali davasına bakan mahkemece uyuşmazlığa konu ayların (mevcut) kira parası tespit edilerek hüküm verileceğinden, tespit edilecek kira parası taraflar için (uyuşmazlığa konu aylara ilişkin olmak üzere) bağlayıcı olacaktır. Ancak, kira tesbiti istenilen dönem henüz sona ermemiş olduğundan; davacı, geriye kalan döneme ilişkin kira parasının artırılarak tesbitini talep edebilecektir. Diğer taraftan, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin halen devam etmekte olması nedeniyle kira tespiti davası ile tespit edilecek olan kira parası takip eden dönemde de geçerli olacaktır.O halde mahkemece; davanın konusuz kalmadığı gözetilerek davanın esasına girilmesi ve ortaya çıkacak sonuç çerçevesinde bir hüküm kurulması gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile istemin tümüyle reddedilmesi doğru görülmemiştir.Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden tarafa iadesine, 21.05.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası (Kira Bedeli Tespiti Davası)

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ile kiraya veren arasında kira sözleşmesi bulunmaktadır.
- Kira sözleşmesi süresi başlamış olup, taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık bulunmaktadır.
- Kiraya veren, önceki döneme ait aylık kira bedelinin artırılması talebinde bulunmuştur.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira tespit davasında kira bedelinin belirlenmesi ve mevcut kira bedelinin tespiti.
- Davacı ve davalı arasındaki kira bedeline ilişkin uyuşmazlıkların çözümü.
- Kiracı tarafın, geçmiş döneme ilişkin kira bedelinin ne kadar olduğunu iddia etmesi.
- Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin sürekliliği ve bunun getirdiği hukuki sonuçlar.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin ne kadar olduğuna dair tarafların iddiaları (2.200 TL ve 450 TL).
- Kira sözleşmesinin şartlarının geçerliliği ve uygunluğu ile ilgili anlaşmazlık.

5. Talepler:
- Kiraya verenin, mevcut kira bedelinin 2.200 TL olarak tesbit edilmesine ilişkin talebinin kabulü.
- Kiracı tarafın, daha önceki durumda talep ettiği kira bedelinin (450 TL) geçersiz sayılması yönünde karar verilmesi.

kalınarak dava tarihinden itibaren hak ve nesafet kurallarına göre tesbitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine ilişkin hüküm kurulması doğru görülmemiştir...” gerekçesi ile karar bozulmuştur.Direnme Kararı:9. Karşıyaka 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 25.02.2015 tarihli ve 2014/1402 E., 2015/177 K. sayılı kararı ile; mahkemece alınan bilirkişi raporunda 01.05.2013 tarihinde başlayan yeni kira döneminde aylık kira bedelinin 2.320,77TL olarak belirlendiği, böylelikle davacının kira bedelinin indirilmesi talebinin haklı olmadığı, davacının aylık kira bedeli talebinin 1.300TL olması karşısında Yargıtay bozma ilamında belirtildiği şekilde bir kira tespitinin yapılmasının mümkün bulunmayacağı, yine taleple bağlı kalınması hâlinde davanın reddine karar verilmesinin gerekeceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.Direnme Kararının Temyizi:10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.II. UYUŞMAZLIK11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, yeni dönem kira bedelinin taleple bağlı kalınarak dava tarihinden itibaren hak ve nesafet kurallarına göre tespitine karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.III. GEREKÇE12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “kira bedelinin tespiti” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır.13. Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.14. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur.15. Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.16. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.17. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.18. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.19. İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde verilen karar ile 6570 sayılı Kanun’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeleri yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.20. Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit hâline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hâkim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.21. Bilindiği üzere tespit davaları, genel olarak bir hukukî ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukukî ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir. Tespit davaları hakların istikrarını temin etmekle toplumsal bir yarar sağlar. Tespit davasının amacı da hukukî belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukukî ilişkileri taraflar açısından belirli hâle getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir.22. Buna göre, kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukukî ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukukî sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar.23. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı vekili, müvekkilinin dava konusu taşınmaz için aylık 1.620TL kira bedeli ödediğini, müvekkili aleyhine açılan itirazın kaldırılması davasında endeks uygulaması yapılarak 2012-2013 yılı için aylık kira bedelinin 2.202,08TL olarak belirlendiğini ancak taşınmazın çevresindeki gelişmeler nedeniyle kira bedelinin rayicin çok üstünde kaldığını ileri sürerek dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.300TL olarak tespitine karar verilmesini istemiş, mahkemece, bilirkişi raporunda 01.05.2013 tarihinde başlayan yeni kira döneminde aylık kira bedelinin 2.320,77TL olarak belirlendiği, davacının kira bedelinin indirilmesi talebinin haklı olmadığı, Yargıtay bozma ilamında belirtildiği şekilde bir kira tespitinin yapılmasının mümkün olmayacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiş ise de, yukarıda da belirtildiği üzere kira bedelinin tespiti davaları kamu düzeni ile ilgilidir ve hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira bedelinin tespiti davalarında, tespiti istenilen yıla ilişkin olarak kira bedelinin ne olacağının açık, net ve tam olarak belirlenmesi gerekir.24. Bilirkişi raporunda belirlenen kira bedeli, davalı kiracının tespitini talep ettiği kira bedelinden fazla ise dava reddedilmeyip, talebi aşmayacak şekilde kiracı tarafından ödenen tutar üzerinden tespit kararı verilmelidir. Somut olayda davacı, müvekkili aleyhine açılan itirazın kaldırılması davasında endeks uygulaması yapılarak

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası (Kira Bedeli Tespiti Davası)

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında kira sözleşmesi mevcuttur.
- Kiracı, kira bedelinin kaldırılması talebiyle dava açmıştır.
- Kira bedelinin tespit edilmesi noktasında ihtilaf söz konusudur.
- Mahkemece yapılan bilirkişi incelemesinde, yeni kira dönemine dair tespit edilen kira bedeli ile davacının talebi arasında uyuşmazlık bulunmaktadır.

3. Hukuki Sorunlar:
- Yeni kira bedelinin tespit edilip edilmeyeceği.
- Kira sözleşmesinin tutarının belirlenmesi gerekliliği.
- Hak ve nesafet kurallarına uygun olarak kira tespitinin yapılma zorunluluğu.
- Kira bedeli tespitinde yargısal uygulamanın nasıl olması gerektiği.
- Kira tespit davalarının kamu düzenine etkisi.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin tespitinin gerekliliği ve geçerliliği.
- Kiracı ve kiraya veren arasında belirlenen kira bedelinin haklılığı.

5. Talepler:
- Davacı, dava tarihinden itibaren kiralanan taşınmaz için aylık kira bedelinin tespit edilmesini talep etmektedir.

(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2012/18843 E. , 2013/3630 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Tahliye ve kira tespiti Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine, kira tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosya kapsamına toplanan delillere hükmün dayandığı gerekçelere göre davalı vekilinin kira bedelinin tesbitine ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davalı vekilinin tahliyeye ilişkin temyizine gelince: 6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir. Olayımıza gelince; hükme esas alınan 1.4.1980 başlangıç tarihli ve 31.12.1981 bitim tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. TBK.nun 347. maddesi (6570 sayılı Kanunun 11.maddesi) gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Anılan kanun maddesi gereğince kira sözleşmesi yıldan yıla yenilenerek davanın açıldığı tarihe göre 01.01.2011 tarihinde sona ermiştir. Dosyada sözleşmenin bitim tarihinden önce veya bir aylık dava açma süresi içerisinde yenilenmeyeceğine ilişkin bir ihtar bulunmadığından 21.07.2011 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Açıklanan bu olgu karşısında süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda 1 nolu bentte yazılı nedenle hükmün kira bedelinin tespitine ilişkin kısmınınn ONANMASINA, 2 nolu bentte yazılı nedenle hükmün kiralananın tahliyesine ilişkin bölümünün BOZULMASINA ve onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene iadesine, 04.03.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Tahliye ve Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında ihtiyaç nedeniyle tahliye ve kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşmazlık oluşması
- Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitim tarihleri konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamakta; ancak, süresinde dava açılıp açılmadığı üzerine tartışmalar yaşanması
- Davalı vekilinin, kira sözleşmesinin süresinin dolduğunu ve yapılan davanın süresinde açılmadığını öne sürmesi
- Kira bedelinin belirlenmesi için gereken sürelerin takip edilmesine dair yasal düzenlemelere dikkat edilmesi

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira tespit davasının süresinin belirlenmesi ve bu sürenin dolup dolmadığı
- Kira sözleşmesinin yenilenme şartları ve süreleri, bu süreçte meydana gelen uyuşmazlıklar
- Süre aşımının hukuki sonuçları ve dava açma hakları
- Kiracının süresinde bildirimde bulunmaması durumunda kira sözleşmesinin uzatılmış sayılmasının sonuçları

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira tespit davasının açma süresinin geçerliliği ve ilgili yasal düzenlemelere uygunluk
- Kiracının ve kiraya verenin, ihtiyaç gerekçesiyle tahliye davasına itirazlarının geçerliliği ve dayanakları

5. Talepler:
- Kiralananın tahliyesi ve kira bedelinin tespitine yönelik mahkeme kararının onanması ile ilgili talepler

göre, kiracı olmayan eş, kiraya verene yapacağı yazılı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelecektir. Bildirimi yapan eş, kiraya veren ve kiracı arasındaki kira sözleşmesinde “taraf” bakımından değişiklik yaratır ve bildirim sahibi eş, kira sözleşmesine kiracı sıfatıyla katılır. Sözleşmeye taraf olan eş, öncelikli olarak “kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerin ve hakların” tarafı haline gelmektedir. Diğer bir sonucu ise, “kiraya verenin fesih ihtarı ve ihtara bağlı ödeme süresi bildiriminin ayrı ayrı yapılması zorunluluğudur”. Kanaatimizce, kiracı olmayan eşin TMK m. 194/f.4 gereği sözleşmeye taraf olması halinde, sözleşmeye sonradan taraf olan eşe de yazılı bildirim yapılması 84 gerektiğinin kabulü, kanun koyucunun kiracıyı koruma amacına hizmet edeceğinden, yerinde olacaktır. Açılacak dava, tüm kiracıları ilgilendirdiğinden, tek bir kiracıya yapılan yazılı bildirim, davanın sonuçları ve etkili olacağı dönem bakımından yeterli değildir. Kiracıya gönderilen yazılı bildirimin kanundaki süre içinde kiracıya ulaşması mı gerektiği, yoksa tebliğe çıkarılmış olmasının yeterli mi olduğu doktrinde tartışmalıdır. Bazı yazarlara göre230, anılan hükümdeki “yazılı bildirimde bulunulmuş olması” ifadesinden kiracı tarafından tebellüğ edilmesi anlaşılmalıdır ve yazılı bildirimin kiracıya gönderilmiş olması tek başına yeterli değildir. Aynı doğrultuda diğer bir görüş231, anılan kanun maddesinde geçen “bildirim” koşulundan kiracıya tebellüğ edilmesinin anlaşılması gerektiğini ifade etmiştir. Anılan görüş gerekçe olarak ise, kiraya verene göre zayıf konumda olan kiracının korunması gerektiğini, kanun metninin kiracı lehine yorumlanması gerektiğini belirtmiştir. Bu görüşe göre, kiraya verenin açmış olduğu davada, dava dilekçesi kiracıya tebliğ edilmediği sürece bir anlam ifade etmeyecek, dava dilekçesinin kiraya verenden kaynaklanmayan sebeplerle gecikmesi halinde ise, kiraya verenin bu durumu ispatlaması gerekecektir. 230GÜMÜŞ, s. 79; ÖNCÜ, s. 342; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 258; TURGUT AKINTÜRK/DERYA ATEŞ, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Özel Borç İlişkileri, 28. Bs., Beta Yayınevi, İstanbul, 2019, s. 269,270. 231SİNEM GÜLŞAH AYDIN, “Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesi ile Getirilen Düzenlemelerin Değerlendirilmesi”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 9, 2014, s. 169-194, s. 179-182. 85 Doktrindeki başka bir görüşe göre232, kanunda geçen otuz günlük süre içinde bildirimde bulunulmuş olması yeterli olup, bildirimin kiracıya ulaşması şart değildir. TBK m. 345 hükmünün gerekçesi ve Adalet Komisyonu’nun bu konuda yaptığı değişiklik bu konuyu açıklık getirmektedir. Anılan madde gerekçesinin konu ile ilgili kısmı şu şekildedir233: “Maddenin ikinci fıkrasında belirli süreli kira sözleşmelerinde, mahkemece belirlenen kira bedelinin, kiracıyı hangi tarihten geçerli olmak üzere bağlayacağı düzenlenmektedir. Buna göre, dava dilekçesinin yeni dönem başlangıcından en az otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş olması koşuluna uyularak açılmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Aynı sonuç, kiraya veren tarafından bu süre içinde, kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluna uyularak kira bedelinin, belirlenmesine ilişkin davanın, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılması durumunda da geçerli olacaktır”. Adalet Komisyonu Değişikliği’nin ilgili kısmı şu şekildedir234: “Ancak, bu dava, dava dilekçesinin, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş” ibaresi “Ancak, bu dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı” şeklinde değiştirilmiş ve teselsül nedeniyle 345 inci madde olarak kabul edilmiştir”. 232EREN, s. 406; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 331; AHMET MİTHAT KILIÇOĞLU, Türk Borçlar Kanunu Tasarısına Eleştiriler Rapor, Ankara, Türkiye Barolar Birliği Yayınları, 2008, s. 783; İNCEOĞLU, s. 156. 233Türk Borçlar Kanunu Madde 345 III. Dava açma süresi ve kararın etkisi, (çevrimiçi), http://www.ilhanhelvacidersleri.com/turk-borclar-kanunu/turk-borclar-kanunu-madde-345, Erişim tarihi: 25.03.2022. 234 Türk Borçlar Kanunu Madde 345 III. Dava açma süresi ve kararın etkisi, (çevrimiçi), http://www.ilhanhelvacidersleri.com/turk-borclar-kanunu/turk-borclar-kanunu-madde-345, Erişim tarihi: 25.03.2022. 86 Anılan değişiklik ve gerekçe kapsamında, davanın en geç otuz gün önceden açılmış olması yeterli olup, kiracıya tebliğ edilmiş olma şartı bulunmamaktadır. Dava süresinde açılmış olmasına rağmen, mahkemece tebliğin yapılmamış olması, posta hizmetlerinde bir aksama olması veya kiracının tebliği almaktan kaçınması hallerinde, kiraya veren aleyhine sonuç doğmasının engellenmesi amacıyla anılan değişiklik yapılmış olup, kiracıya yapılan yazılı bildirim otuz gün önce gönderilmiş olmasına rağmen, posta memurunun süresinde dağıtıma çıkarmaması, noter çalışanının postaneye teslim etmemesi veya kiracının kasıtlı biçimde tebellüğden imtina etmesi halinde kiraya verenin kendinden kaynaklanmayan nedenlerle hak kaybına uğraması engellenmeye çalışılmıştır. Kanaatimizce, otuz günlük süreden anlaşılması gereken, kiracının artırım yapılacağından haberdar olup, kiralananı boşaltmasına veya dava açılmadan önce istenilen artırımı yapmasına imkân tanımaktır. Bu nedenle, kira bedeli tespiti hakkının doğmasından en geç otuz gün önce tespite ilişkin bildirimin kiracı tarafından tebellüğ edilmesi ve davanın tebellüğ koşuluyla açılabilmesinin daha doğru olacağı kanaatindeyiz. D. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Tespiti Davası Türk Borçlar Kanunu’nda belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelinin tespitine ilişkin açık hüküm bulunmamaktadır. Bu halde, TBK m. 344 hükmünün belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından uygulanıp uygulanmayacağının irdelenmesi gerekmektedir. TBK m. 344/f.2 ve TBK m. 345 birlikte değerlendirildiğinde, düzenlemelerin sadece belirli süreli kira sözleşmelerine 87 ilişkin olduğu anlaşılmaktadır235. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası (Kira Bedeli Belirleme Davası)

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında kira bedelinin tespitine yönelik anlaşmazlıkların çıkması,
- Kira sözleşmesinin tarafları arasında kira bedelinin yeniden belirlenmesi gerekliliği,
- Ekonomik koşullardaki değişimler nedeniyle kira bedelinin güncellenmesi gerekliliği,
- Kiracı olmayan eşin, kiraya veren ile olan ilişkisinin kira bedeli tespitine etkisi,
- Kiracı olan kişinin haklarının korunması ve bildirimlerin zamanında yapılmasının gerekliliği.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira tespit davası açma süresinin başlangıcı ve sona ermesi,
- Kiracıların kira sözleşmesine taraf olma durumu ve taşıdığı hukuki sonuçlar,
- Kira bedeli tespitine ilişkin yasal yükümlülüklerin ve hakların belirlenmesi,
- Tam olarak süre içinde bildirim yapılmasının gerekliliği,
- Kira bedeli tespit davalarında tarafların haklarının korunması üzerine yasal düzenlemeler.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiracı olmayan eşin kira sözleşmesine taraf olması durumunun etkileri,
- Kira bedeli tespitinde tarafların bildirim yükümlülüklerinin detayları.

5. Talepler:
- Kira bedelinin yeniden belirlenmesi,
- Bildirimlerin eksiksiz ve belirtilen süreler içinde yapılması,
- Kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkilerin hukuka uygun olarak düzenlenmesi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası (Kira Bedeli Belirleme Davası)

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında kira parasının tespiti istemiyle açılmış bir dava
- Kira bedelinin belirlenmesi amacıyla taraflar arasındaki anlaşmazlık
- Davanın açılma süresinin aşılması nedeniyle mahkemece reddedilmesi
- Kiracı tarafından kira bedelinin tespitine yönelik talep yapılması

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira tespit davasının açılması için gereken süre ve süre aşımının sonuçları
- Taraflar arasında kira sözleşmesindeki özel şartların incelenmesi
- Davanın süresinde açılıp açılmadığının değerlendirilmesi
- Kira bedelinin hesaplanmasına yönelik yapılan düzenlemelerin hukuki geçerliliği

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira tespit davasının süresinde açılmaması üzerine yaşanan hukuki sorunlar
- Kira sözleşmesindeki artış şartlarının uygulanabilirliği ve bu şartlar altında kiracıya bildirimde bulunup bulunulmaması

5. Talepler:
- Kiracı tarafından açılan kira tespit davasının kabul edilerek kira bedelinin tespitine karar verilmesi
- Davanın mahkemece reddedilmesi kararının bozulması

mesele ise, açılmış dava veya takiplerin güvence ile bağlantılı olmasıdır351. Yukarıdaki şartların gerçekleşmesi halinde kiracı güvencenin iadesini bankadan isteyebilecektir. Fakat banka da burada şartların gerçekleşip gerçekleşmediğini denetlemekle yükümlüdür352. 350 Acar, Bağlantılı İşlem ve Güvence, s.170. 351 Gümüş, Kira Sözleşmesi, s.169. 352 Yavuz, s.274. 106 § 5. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ ve TESPİT DAVASI I. Genel Olarak Kira sözleşmesinin unsurlarını incelediğimiz zaman kira bedelinin sözleşmenin asli unsurlarından olduğunu belirtmiştik. Konut ve çatılı işyeri kirasında da kira bedeli asli unsurlardan biridir. Kira bedeli özellikle konut ve çatılı işyeri kirasında önem arz etmektedir. Şöyle ki, kiracının taşınmazlara ilişkin kiralarda kiraya verene nazaran zayıf 353 durumda olduğu dikkate alınırsa, kiracının korunması açısından kira bedelinin belirlenmesi önemli bir meseledir. Kira bedelinin belirlenmesinin Türk hukukunda düzenlenmesinin tarihçesini kısaca gözden geçirmek gerekirse, kira bedelinin belirlennmesine ilişkin 6570 sayılı Kanunun 2. ve 3. maddelerini gösterebiliriz. Bu hükümlere göre, bu Kanun kapsamına giren taşınmazları yapıldıkları yıllara göre ayırarak kira parasının artışına sınırlamalar getirilmiş ve kira bedellerinin artımında ise, üst sınır olarak 1953. yıl rayici belirlenmiştir. Fakat Anayasa Mahkemesi geçen süre zarfında iktisadi hayatta olan büyük değişmeleri, vergilere yapılan zamları, ekonomideki fiyatların artışını göz önüne alarak 26.03.1963 tarihli Kararıyla354 6570 sayılı Kanunun 2.ve 3. maddelerini iptal etmiştir.Diğer taraftan Anayasa Mahkemesi, kira parasının sınırlandırılmasını reddetmemiş, 6570 sayılı Kanunun bahsi geçen hükümlerinin mülkiyet hakkının özünü zedeleyen bir sınırlama olduğu sonucuna varmıştır355. Ayrıca kira parasının 1953. yıl rayiciyle belirlenmesinin taşınmaz sahipleri açısından da hakkaniyete ve 353 Aksi yönde görüş için bkz. Kılıçoğlu, Eleştiriler, s.77. 354 AYM. T.26.03.1963, E.3, K.167 (Yavuz, s.274). 355 Öncü, Özge, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi, s.301. http://www.izmirbarosu.org.tr/IzmirBaro/pdf/yayinlar/d ergi2012.pdf (E.T.10.02.2015). 107 adalete uymadığı356 söylenmektedir. Anayasa Mahkemesinin bu kararının ardından geçen süre içinde uygulamada önemli bir konu olmasına rağmen, yasal olarak düzenlemeye gidilmemiş, bir yönüyle “case law” sistemi uygulanmıştır 357 .Bu durumda, ortaya çıkan uyuşmazlıklar Yargıtayın İçtihadı Birleştirme Kararları358 ve daire kararları ile çözülmüştür. 6570 sayılı Kanunun 2. ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptalinin ardından meydana çıkan yasal boşluk ve uygulamada359 kabul edilen esaslar göz önünde tutularak 6098 sayılı TBK ile kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 818 sayılı eBK’da ve 6570 sayılı Kanunda olmayan yeni hükümler düzenlemeye konulmuştur360. 6098 sayılı TBK kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemelere “Kira Bedeli” başlığı altında m. 343-345361 hükümlerinde yer vermiştir. Bu düzenlemelerden 356 Yavuz, s.274. 357 İnceoğlu, Kira Hukuku, C.II, s.123. 358 YİBK. T.18.11.1964, E.2, K.4; T.7.7.1965, E.5, K.5; T. 21.11.1966, E.19, K.10 (Yavuz, s.275-277). 359 Bazı yazarlarca Yargıtay içtihatlarının kira bedelinin belirlenmesinde yol gösterici olmalıdır.Yaşar, Tasarıya İlişkin Değerlendirmeler,s.186 361 6353 sayılı “Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un 53. maddesiyle değiştirilen 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. maddesine göre, “ Kiracının Türk Ticaret kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında,11.1.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun, 343,344”üncü maddeleri 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz”.Bu hükümlerin uygulanmasının ertelendiği durumda meydana çıkan uyuşmazlıklarda hangi hükümlerin uygulanması gerektiği sorusu akla gelmektedir. Bu durumda Geçici 2. maddeye göre, sözleşme serbestisi gereği, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşmedeki düzenlemeler uygulanacaktır. Sözleşmede hüküm bulunmadığı hallerde ise, 818 sayılı eBK hükümleri uygulanır. Fakat doktrinde olan bir görüşe göre, her ne kadar Kanun Koyucu sözleşmede hüküm bulunmayan durumlarda 108 ilki, kira bedelinin kiracı aleyhine düzenleme yasağının istisnası olduğuna ilişkin TBK m.343 hükmüdür. Diğeri kira bedelinin artırılmasına ilişkin m.344 ve kira bedelinin belirlenmesi ile ilgili dava açmayı düzenleyen m. 345 hükmüdür. İlk olarak vurgulamak gerekir ki, bu hükümlerin kanundaki yeri de dikkate alınarak konut ve çatılı işyeri kiraları dışında kalan olağan kira sözleşmeleri için uygulanmayacağını söylemek zor değildir. Bunun nedeni bu hükümlerin hazırlanmasının temelinde 6570 sayılı Kanunda olan kiracının korunması düşüncesidir. Diğer kira sözleşmelerinde ise, sözleşme özgürlüğü gereğince kira bedeli belirlenir ve uygulanır362. 6098 sayılı TBK’nın kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemesine baktığımız zaman kira bedelinin belirlenmesinde genel itibarı ile iki ayrım yapıldığı görülmektedir. Birincisi, kira bedelinin Türk parası üzerinden belirlendiği durumlar, ikincisi ise, kira bedelinin yabancı para üzerinden belirlendiği durumlar. Bu durum TBK’da açıkça belirtilmese de m. 344/IV hükmünde geçen “ Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa...” ifadesi bu sonuca varmaya müsaittir. Bu nedenle de kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeleri iki ayrım altında incelemeyi uygun görüyoruz. Birincisi Türk Parası üzerinden kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeler, ikincisi Yabancı Para üzerinden belirlenmesine ilişkin düzenlemeler. eBK’nın uygulanmasını öngörse de, bu konu doktrinde tartışılmaktadır. Şöyle ki, ertelenen bazı hükümlerin karşılığını oluşturan hükümler, eBK’da değil, 6570 sayılı Kanunda yer almaktadır. Bu nedenle 6570 sayılı Kanunun da bu kapsama alınması gerekir.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası (Kira Bedeli Belirleme Davası)

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında kira bedelinin belirlenmesi hakkında anlaşmazlık yaşanması
- Kiracı aleyhine olan ekonomik koşullar değişikliği sonucu kira bedelinin güncellenmesi gerektiği durumlar
- Taraflar arasında önceki kira sözleşmelerinin süresinin sona ermesi ve bu süreçte kira bedeli üzerindeki uyuşmazlıklar
- Kira bedelinin belirlenmesi için başvurulan yasal düzenleme boşlukları ve bunlardan doğan uyuşmazlıklar

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin belirlenmesi sürecinde uygulanan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve diğer ilgili mevzuatlar çerçevesinde ortaya çıkan hukuki sorunlar
- Kira bedelinin belirlenmesi sırasında karşılaşılan itirazlar ve uyuşmazlıklar
- Kiracının korunması yönündeki yasal düzenlemelerin geçerliliği ve uygulamada yaşanan boşluklar
- Taraflar arasındaki anlaşmazlıklarda yargı kararlarının ve içtihatlarının durumu

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin tespiti sırasında mücbir sebeplerin veya özel durumların dikkate alınıp alınmayacağı
- Süre aşımına ilişkin davaların kabul edilip edilmeyeceği ve bunun yasal sonuçları

5. Talepler:
- Tarafların kira bedelinin belirlenmesi yahut güncellenmesi talebi
- Kira bedeli üzerindeki uyuşmazlıkların çözümü için mahkeme kararının alınması talebi
- Kira tespit davasının kabulü veya reddi yönünde yargı kararı talebinde bulunulması

Advacato

Üyelikle kazançlarım nedir?

Gelişmiş Soru ve Cevap

Müvekkil takibi

Dilekçe yazma

Yapay zeka ile hukuk büromuz çok daha efektif ve verimli hale gelmiştir. Standartlarımızı çok daha yukarı çıkararak müvekkil memnuniyetimizi arttırdık.