Kira tespit davası açma süresi ne kadardır?

Kira tespit davasında kira bedeli nasıl belirlenir?

Kira tespit davasında bilirkişi incelemesi yapılır mı?

Kira tespit davası sırasında kiracı kira ödemeye devam eder mi?

Kira tespit davası kararı ne zaman yürürlüğe girer?

Emekli olduktan sonra çalışma durumunda emekli maaşında bir kesinti olur mu?

Konkordato sürecinde komiserin tarafsızlık ilkesini nasıl sağlaması beklenmektedir?

Kira tespit davası sonucunda belirlenen kira geriye dönük olarak uygulanabilir mi?

Kira tespit davası açan taraf hangi belgeleri sunmalıdır?

Kira tespit davası açıldığında uzlaşma mümkün müdür?

Kira tespit davası ile kira artış oranı nasıl belirlenir?

Satıcının aleyhine oluşan kur farkı nedir ve nasıl hesaplanır?

Kur farkından doğan zararlar, sözleşmede yer almıyorsa satıcıya yansıtılabilir mi?

Satıcının aleyhine oluşan kur farkı gider olarak muhasebeleştirilebilir mi?

Kur farkı zararlarının önlenmesi için satıcı hangi önlemleri alabilir?

Kur farkı nedeniyle satıcı ek ödeme talep edebilir mi veya alıcıyla anlaşma sağlayabilir mi?

İş kazası sonrası işverenin hukuki sorumlulukları nelerdir?

İş kazası bildirim süresi ne kadardır ve kim tarafından yapılmalıdır?

İş kazası geçiren çalışanın hakları nelerdir?

İş kazası tazminatı nasıl hesaplanır ve hangi koşullarda talep edilir?

İş kazası nedeniyle açılacak dava süreçleri nelerdir ve hangi belgeler gereklidir?

Muvazaalı işlem nedir ve hangi durumlarda ortaya çıkar?

Muvazaalı işlemler hukuken geçerli midir?

Muvazaalı işlemlerin ispatı nasıl yapılır?

Muvazaalı işlemler sonucunda zarar gören üçüncü kişiler hangi haklara sahiptir?

Muvazaalı işlemler iptal edilebilir mi ve dava süreci nasıl işler?

Trafik para cezasına nasıl ve hangi sürede itiraz edilebilir?

Trafik cezasına itiraz etmek için hangi belgeler gereklidir?

Trafik cezasına itiraz başvurusu nereye yapılır?

Kiraya veren, kira sözleşmesi bitmeden kiracıyı nasıl tahliye edebilir?

Trafik cezasına itiraz başvurusu sürecinde ne kadar süre içinde sonuç alınır?

Trafik cezasına itirazın reddedilmesi durumunda ne yapılabilir?

Kiraya verilen taşınmazın tahliyesi hangi durumlarda talep edilebilir?

Kiraya verilen taşınmazın tahliyesi için yasal süreç nasıl işler?

Kiracının kira ödememesi durumunda tahliye davası ne zaman açılabilir?

Kiracıya tahliye ihtarnamesi nasıl ve ne zaman gönderilmelidir?

Boşanma sürecinde çocuğun velayeti nasıl belirlenir?

Velayet davasında çocuğun görüşü ne kadar önemlidir?

Velayet hakkı anne veya babadan alınabilir mi? Hangi durumlarda alınır?

Ortak velayet nedir ve hangi koşullarda uygulanır?

Velayet hakkı olmayan ebeveynin çocukla kişisel ilişki kurma hakkı nasıl düzenlenir?

Miras paylaşımı nasıl yapılır ve yasal mirasçılar kimlerdir?

İş yerinde iş güvenliği ihlali durumunda işverenin ve işçinin sorumlulukları nelerdir?

Miras paylaşımında saklı pay nedir ve kimlere aittir?

Mirasçılar arasında anlaşmazlık olduğunda miras nasıl bölüşülür?

Miras paylaşımında mirasçılardan biri mirastan feragat edebilir mi ve bu durumda ne olur?

Mirasın reddi (reddi miras) nedir ve hangi sürede yapılmalıdır?

Tüketici, ayıplı mal veya hizmetle karşılaştığında hangi haklara sahiptir?

Tüketici şikayeti nasıl ve nereye yapılır?

Tüketici, aldığı ürünü kaç gün içinde iade edebilir?

Garanti süresi dolan bir ürün için tüketici hakları nelerdir?

Tüketici hakem heyetine başvuru süreci nasıl işler?

Sözleşme ihlali nedir ve hangi durumlarda gerçekleşir?

İşyeri kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kiracı hangi haklara sahiptir?

Sözleşme ihlali durumunda tarafların hakları nelerdir?

Sözleşme ihlali nedeniyle tazminat talep edilebilir mi?

Sözleşme ihlali durumunda dava süreci nasıl işler?

Sözleşmenin feshi hangi durumlarda mümkündür ve fesih süreci nasıl işler?

Çalışanların performans düşüklüğü durumunda işverenin yasal hakları nelerdir?

Şirket içi haksız rekabet nasıl önlenir ve bu durumda ne gibi yaptırımlar uygulanabilir?

İş yerinde mobbing (psikolojik taciz) iddiaları nasıl kanıtlanır ve hukuki süreci nasıl işler?

İşverenin işçiyi haklı nedenle işten çıkarması hangi durumlarda mümkündür?

İş yeri devri durumunda çalışanların hakları nasıl korunur?

Şirket ortaklarının kâr paylaşımında anlaşmazlık yaşaması durumunda hukuki çözüm yolları nelerdir?

Şirket içi mali usulsüzlükler tespit edilirse, işverenin izleyebileceği yasal adımlar nelerdir?

Çalışanların fazla mesai ücretleri ödenmediğinde ne gibi yasal haklar doğar?

Emeklilik yaşı nasıl belirlenir ve hangi şartlar sağlandığında emekli olunabilir?

Emeklilik için gerekli prim gün sayısı nedir ve bu sayı nasıl hesaplanır?

Emeklilik maaşı hesaplanırken hangi kriterler dikkate alınır?

Erken emeklilik şartları nelerdir ve kimler erken emeklilikten yararlanabilir?

Emekli maaşı artırımı nasıl yapılır ve hangi faktörlere bağlıdır?

Yurtdışında çalışanların Türkiye’de emekli olma hakları nelerdir?

Emekli maaşı bağlanma süresi ne kadar sürer ve bu süreç nasıl işler?

Malulen emeklilik için hangi şartlar gereklidir ve kimler başvurabilir?

Emeklilik başvurusunda gerekli belgeler nelerdir ve nasıl başvuru yapılır?

Kiracı, ev sahibine tazminat davası açabilir mi ve hangi durumlarda bu hakka sahiptir?

Ev sahibi, kendisi oturmak istediği gerekçesiyle kiracıyı tahliye edebilir mi?

Kademeli emeklilik nedir ve kimleri kapsar?

Konkordato sürecinde alacaklı eşitliğini bozucak şekilde sulh anlaşmalari yapılabilir mi?

Konkordato komiserinin görevleri ve yetkileri nelerdir?

Konkordato komiserinin alacaklılar kuruluyla olan iletişim sorumlulukları nelerdir?

Konkordato komiserinin mahkemeye sunmakla yükümlü olduğu raporların içeriği ne olmalıdır?

İhtiyaç sebebi ile tahliye davasında tek taşınmaz bulunması halinde tahliye edilebilir mi

Sözleşmelerde aldatma durumunda hangi yasal düzenlemelere başvurulabilir?

Milletlerarası yetki sözleşmelerinin geçerlilik şartları nelerdir?

Gabin iddiasında bulunmak için hangi yasal süreler dikkate alınmalıdır?

Milletlerarası derdestlik itirazı mümkün mü?

Bilirkişinin soyut verilerle rapor hazırlamasi durumunda bu rapor geçerli olur mu?

Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin görevleri nelerdir

Türk Ticaret Kanunu'na göre, anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin sorumlulukları nelerdir ve bu sorumlulukları ihlal etmeleri durumunda karşılaşabilecekleri yasal yaptırımlar nelerdir

Anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin şirketi temsil etme yetkisi nasıl düzenlenmiştir ve bu yetkinin sınırları nelerdir

Türk Ticaret Kanunu kapsamında, anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin seçimi, görev süreleri ve görevden alınma koşulları nasıl belirlenmiştir?

Yönetim kurulu üyelerinin bireysel ve müteselsil sorumluluğu arasındaki fark nedir ve hangi durumlarda hangi sorumluluk türü uygulanır

Yönetim kurulu üyelerinin sorumluluk sigortası nedir ve bu sigorta türünün avantajları ve dezavantajları nelerdir?

Anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin sorumluluğunun sınırları nelerdir ve hangi durumlarda sorumluluktan kurtulabilirler

türk ticaret kanunu uyarınca anonim şirketlerde yönetim kurulu üyelerinin sorumlulukları ile limited şirketlerdeki müdürler arasındaki fark nedir

Bir şirkette görevli mağaza çalışanlarının yaka kartı takıyor olmaları kişisel verileri ihlal eder mi?

Yaka kartında yer alan bilgiler, üçüncü şahıslar tarafından kötüye kullanılırsa işveren bundan sorumlu tutulabilir mi

Yaka kartı uygulaması, belirli sektörler veya iş kolları için zorunlu bir uygulama mıdır, yoksa tamamen işverenin inisiyatifinde midir

Çalışanlar, yaka kartı takmayı reddederlerse işveren ne gibi yaptırımlar uygulayabilir ve bu durum iş akdinin feshine kadar gidebilir mi?

ihtiyacı bulunmalı ve davacı mahkemeyi gereksiz yere uğraştırmamalıdır(Arslan, Ramazan; aktaran:Hanağası, Emel: Davada Menfaat, Ankara 2009, önsöz VII).Öte yandan, bu hukuksal yararın, "hukuki ve meşru", "doğrudan ve kişisel", "doğmuş ve güncel" olması gerekir(Hanağası, Emel: Davada Menfaat, Ankara 2009, s.135).Öğreti, dava açarken menfaatin bulunması gereğini, "dava şartı" olarak kabul etmiştir. Bu şart, "dava konusuna ilişkin genel dava şartlarından biri" olup, davanın esası hakkında inceleme yapılabilmesi ve esas hakkında hüküm verilebilmesi için varlığı gerekli olduğundan "olumlu dava şartları" arasında sayılmaktadır. Bu nedenle, menfaate, "davanın dinlenebilmesi (mesmu olması, kabule şayan olması) şartı" da denilmektedir(Hanağası, Emel: a.g.e., s.19, 20,21, dipnot 73, 85, 86 ve 87'de belirtilen yazarlar).Nitekim, aynı görüş, Hukuk Genel Kurulu'nun 24.11.1982 gün ve 1982/7-1874 E.-914 K.; 5.6.1996 gün ve 1996/18-337 E.-542 K.; 10.11.1999 gün ve 1999/1-937 E.-946 K.; 30.05.2001 gün ve 2001/14-443 E.-458 K. sayılı kararlarında da, benimsenmiştir.Bir davada, menfaat ilkesinin dava şartı olarak gözetilmesi, yargılamanın amacına ve usul ekonomisi ilkesine uygun olarak yargılama yapılmasına yarar sağlayacağı, her türlü duraksamadan uzaktır.Bu ilkeden hareketle, davada menfaatin varlığı, mahkemece, taraflarca dava dosyasına sunulmuş deliller, olay veya olgular çerçevesinde, kural olarak davanın açıldığı tarihe göre, kendiliğinden ve yargılamanın her aşamasında gözetilmesi gerekir. Bu sayede, iç hukukumuzun bir parçası olan Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi (İnsan Hakları ve Temel Özgürlüklerin Korunmasına İlişkin Sözleşme)'nin 6.maddesi ve 1982 Anayasası'nın 36.maddesinde düzenlenen "hak arama özgürlüğü”nün dürüstlük kuralına uygun kullanılması sağlanmaktadır. Dolayısıyla haksız davalar açmak suretiyle, dava hakkının kötüye kullanılmasına karşı bir güvence olduğu da, söylenebilir.Bilindiği üzere, davacı ya da davacıların dava haklarına sahip olmaları yeterli değildir. Bundan başka, davanın açılmasında hukuki bir yararın bulunması da gerekir. Buna hukuki korunma (himaye) ihtiyacı da denir (Rechts-schutzbedürfnis). Mahkemelerden hukuki himaye istenmesinde, himayeye değer bir yarar olmalıdır(H.G.K.'nun 24.06.1992 gün ve 1992/1-347 E.-394 K.; 30.05.2001 gün ve 2001/14-443 E.-458 K. sayılı ilamları).Yukarıdaki ilkeler çerçevesinde tespit davasında menfaat kavramının yansıması da irdelenmelidir:Tespit davalarının konusu hukuki ilişkilerdir. Bu davalarda davacının amacı ve dolayısıyla talep sonucu, bir hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun veyahut içeriğinin belirlenmesidir.Bir tespit davasının kabule şayan olabilmesi için, bu davanın konusunu oluşturan hukuki ilişkinin var olup olmadığının mahkemece hemen tespit edilmesinde davacının menfaatinin bulunması gerekir. Tespit davasında, eda davasından ve inşai davadan farklı olarak, davacının böyle bir menfaatinin bulunduğu varsayılmaz. Tespit davasında davacı, kendisi için söz konusu olan tehlikeli veya tereddütlü durumun ortaya çıkaracağı zararın ancak tespit davası ile giderilebileceğini doğrulamalıdır. Çünkü tespit davası, hukuki bir durum ya da hak henüz inkar ya da ihlal edilmeden, yani herhangi bir zarar doğmadan açılabildiğinden, menfaatin doğmuş ve güncel olması gereğinin bir istisnası olarak ortaya çıkmıştır.İşte davacının hukuki ilişkinin derhal tespitinde menfaatin varlığı, öncelikle, davacının bir hakkı veya hukuki durumu güncel (halihazır) ve ciddi bir tehlike ile tehdit edilmelidir. Bu tehdit çoğunlukla davalının davranışları ile ortaya çıkar.Söz konusu bu tehdidin davacı için bir tehlike oluşturabilmesi, bu tehdit nedeniyle, davacının hukuki durumunun tereddüt içinde olmasına ve bu hususun, davacıya zarar verebilecek nitelikte bulunmasına bağlıdır (Hanağası, Emel: a.g.e., s.133 vd).Kural olarak kiracı, kira parasının indirilmesini hedef tutan tespit davası açabilirse de, ihtarname ile muaraza (çekişme) çıkarılması halinde de, kiracının kira parasının arttırılmasını esas alan tespit davasını açmasında hukuki yararı bulunduğunun kabulü gerekir.Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davalı (kiralayan) ile davacı (kiracı) arasındaki sözleşmede kira parasının nasıl arttılacağı düzenlenmiş olmasına rağmen, bu hüküm taraflar açısından net olmaktan uzaktır. Davalı (kiralayan), beş(5) yıl süreli kira sözleşmesinin ilk dört(4) yılı için daha önceki kira artış uygulamasının tersine iki katı üzerinde belirlediği kira parasını, 1.5.2007 tarihinden başlayan dönem için ödenmesi amacıyla dava tarihinden önce çektiği ihtarname istediği belirgindir.Görüldüğü üzere, davalı (kiralayan) çektiği ihtarname ile 1.5.2007 tarihinden başlayan dönem için ödenecek kira bedeli konusunda muaraza (çekişme) çıkarmıştır. Bu durum, davacının ödeyeceği kira parasının öngörülenin üzerinde artış yapılması karşısında, kira parasının hangi miktarda olacağı ve ödeneceği konusunda ciddi bir tehdit oluşturmaktadır. Bu tehdit nedeniyle, davacı ödeyeceği kira parasının miktarı konusunda tereddüt içinde kalmıştır. Bu nedenle kira bedeli konusunda uzlaşma isteyen dilekçesine süresinde olumlu cevap alamaması nedeniyle, kendisine zarar verebilecek nitelikteki bu duruma son vermek, hukuki durumunu tereddüt içinde olmaktan kurtarmak için eldeki davayı açmıştır.Dolayısıyla, görülmekte olan kira tespit davası açmasında davacı kiracının, menfaati bulunmaktadır.O halde, Özel Dairenin davacının (kiracının) kira tespit davası açmasında hukuki yararının bulunmadığı yönündeki bozma kararına, yerel mahkemece direnilmesi usul ve yasaya uygundur.Ne var ki, Özel Dairece işin esasına yönelik temyiz itirazları bozma nedenine göre incelenmemiş olup, dosyanın temyiz itirazlarının incelenmesi için Özel Daireye gönderilmesi gerekir.SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, direnme uygun bulunduğundan işin esasına yönelik taraf vekillerinin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 3. HUKUK DAİRESİNE gönderilmesine, 17.03.2010 gününde oyçokluğuyla karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında kira bedeli ile ilgili bir anlaşmazlık meydana gelmiştir.
- Kiracı, ödenecek kira bedelinin arttırılmasına ilişkin belirsizlik nedeniyle tespit davası açmıştır.
- Dava sırasında kiracı, uzlaşma arayışında bulunmuştur.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira tespit davasında kiracının menfaati ve hukuki yararının varlığı.
- Tarafların uzlaşma girişimleri ve bunların dava sürecine etkisi.
- Kira bedelinin belirlenmesi konusunda ortaya çıkan belirsizlikler.
- Uzlaşma sonucunda elde edilen mutabakatın geçerliliği.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiracı ve kiraya veren arasındaki kira bedelinin ne olacağı konusunda belirsizlik ve hukuki durum.
- Kiracının tespit davası açması için gerekli olan hukuki yararın varlığı.

5. Talepler:
- Kiracı, kira bedelinin tespiti konusunda mahkemeden karar verilmesini talep etmektedir.
- Davacının menfaatinin olduğu gerekçesiyle, tespit davasının kabul edilmesi istenmektedir.

6. Hukuk Dairesi 2013/6305 E. , 2014/237 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ : İstanbul 20. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 06/12/2012 NUMARASI : 2012/292-2012/866 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira parasının tesbiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dileçesinde, 01.07.2007 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi ile davacının maliki bulunduğu taşınmazda davalıların kiracı olarak bulunduğunu, halen davalılardan E.. A..'nin (512 m2'lik kullanımı sebebiyle) 13.396 USD+KDV ve diğer davalı E.. A.. (231 m2'lik kullanımı sebebiyle) 6.019 USD+KDV aylık kira bedeli ödediklerini, Beşiktaş 19.Noterliği'nin 17/05/2012 tarih ve 10712 yevmiye numarasıyla kira bedeli artırımına ilişkin ihtarname gönderildiğini, ancak davalılar ile aralarında mutabakata varılamadığını, bu nedenlerle kira bedelinin talepleri doğrultusunda rayiç kira bedellerine göre tespitini ve 01.07.2012 tarihinden itibaren E.. A..'nin ödeyeceği kira bedelinin 21.504 USD+KDV ve diğer davalı E.. A..'nin ödeyeceği kira bedelinin 9.702+KDV olarak tespitini talep etmiştir. Taraflar arasında 01.07.2007 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede beş yıllık süre boyunca kiracılar tarafından ödenecek kira bedellerinin ayrı ayrı belirtildiği görülmektedir. Sözleşmenin 5. madesine göre, kira süresinin uzaması durumunda beşinci yıl sonundan başlayarak her 12 aylık kira döneminin sonunda kira bedelinin %3 oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Davacı vekilinin beş yıllık sözleşme süresinden sonraki uzayan ilk kira dönemi yönünden kira bedelinin tespitini istediği anlaşılmaktadır. Mahkemece sözleşmedeki kira bedelinin artışına ilişkin oranın uygulanacağı ilk dönem yönünden tarafları bağlayıcı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de dava bir eda davası olmayıp kira tespiti davasıdır. Taraflar arasında kira bedelinin miktarına ilişkin uyuşmazlık nedeniyle mahkemeye başvurulduğuna ve kira bedelinin dava yolu ile tespiti istenildiğine göre mahkemece taraflar arasındaki uyuşmazlığı çözümler şekilde tespit kararı verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı ve davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 15.01.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. Başkan

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Taraflar arasında kira bedelinin tespiti konusundaki uyuşmazlık
- Kira sözleşmesi süresi dolduktan sonra kira bedelinin belirlenmesine yönelik ihtarname gönderilmesi
- Kiracılar ile kiraya veren arasında uzlaşma sağlanamaması
- Kiraya verenin mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespit edilmesini talep etmesi

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin mevcut rayiç değerine göre tespit edilmesi talebi
- Kira sözleşmesinin şartlarının ve tarafların yükümlülüklerinin değerlendirilmesi
- Devam eden kira dönemindeki artış oranının uygulanması
- Tarafların itiraz haklarının gözetilmesi ve mahkeme kararının gerekçeleri

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiracıların mevcut kira bedelinin yalnızca sözleşmeye uygun olarak tespit edilip edilemeyeceği
- Kira bedelinin tespitinde mahkemenin dikkate alması gereken unsurlar ve nitelikler

5. Talepler:
- Kira bedelinin tespit edilmesine ilişkin talep
- Dava sonucunda kira bedelinin belirlenerek hüküm verilmesi

3. Hukuk Dairesi 2012/5600 E. , 2012/10658 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde kira parasının 01.01.2010 gününden başlayarak aylık net 6.000,00 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü. Davada, 01.01.2010 tarihinden itibaren aylık kiranın net 6.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesi talep ve dava edilmiştir. Mahkemece, yasal koşullar oluşmadığı gerekçesi ile davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen ilk kira sözleşmesi 1998 başlangıç tarihli olup, en son düzenlenen sözleşme 01.01.2009 tarihlidir. Sözleşmenin her yıl düzenlenmiş olması, taraflar arasındaki kira ilişkisinin sona erdirilip yeniden başlatıldığı anlamına gelmez. Taraflar arasındaki ilk kira sözleşmesinin üzerinden üç yıldan fazla zaman geçtiği için tespiti istenen dönemde kira parası 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gözönünde tutularak hakimce hak ve nesafete uygun takdir edilmelidir. Bunun için öncelikle dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenmelidir.Böyle bir belirleme yapılırken öncelikle benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli, dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır. Davalı kiracı; uygun kirayı ödese bile, kira bedeli taraflar arasında bir ihtilaf konusu olduğuna göre, mahkeme tarafından, dava reddedilmeyip, tespiti istenilen kira bedeli konusunda bir karar verilmelidir. Mahkemece, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilmeksizin "yasal koşullar oluşmadığı" gerekçesi ile davanın reddi doğru görülmemiş ve bozmayı gerektirmiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 19.04.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında kira parasının tespitine yönelik anlaşmazlık
- Kiraya verenin, kira bedelinin 01.01.2010 tarihinden itibaren aylık net 6.000,00 TL olarak belirlenmesi talebiyle dava açması
- Mahkemenin, dava şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davayı reddetmesi

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebi ve yasal koşulların değerlendirilmesi
- Sözleşmenin nasıl düzenlendiği ve kira ilişkisini etkileyen unsurların mahkemece tespiti
- Tarafların iddialarının değerlendirilmesi ve kiracının yükümlülükleri

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin belirlenmesinde esas alınacak kriterler (benzer yerlerin kira sözleşmeleri, ekonomik koşullar, birikim durumu)
- Mahkemenin reddettiği davanın yeniden değerlendirilmesi ve varsa yargılama hataları

5. Talepler:
- 01.01.2010 tarihinden itibaren kira bedelinin net 6.000,00 TL olarak tespit edilmesi
- Davanın reddedilmesi kararının bozulması ve yeni karar verilmesi

6. Hukuk Dairesi 2015/4839 E. , 2015/6574 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ : İstanbul(Kapatılan) 16. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 08/07/2014 NUMARASI : 2012/473-2014/284 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 17.09.2012 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 3.300 TL + KDV olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davaya konu kiralanan iki adet halı sahadan ibaret olup bilirkişi raporunda da belirlendiği üzere 2.400 m2 iki adet halı saha alanı toplamı, bundan ayrı ulaşım yolları ile açık otopark alanı bulunmakta olup, kapalı prefabrik binaların toplam alanı 300 m2 dir. Kiralananın baskın vasfı açık alandır. Davaya konu yer ilk olarak 17.09.1998 tarihli sözleşmeyle daha sonra 17.09.2004 tarihli, bir yıl süreli sözleşmeyle davalıya kiralanmıştır. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin TBK'nun 344. maddesi konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin TBK'nun 339 ve devamı maddelerinde düzenlediğinden Borçlar Kanunu'nun adi kira hükümlerine tabi yerlerde bedel tespiti mümkün değildir. Öte yandan kira parası, TBK 299 maddesinde yer alan, kira akdinin esaslı unsurlarındandır. Borçlar Kanununa tabi olan yerlerde akit kural olarak sözleşmede öngörülen süre hitamında sona erer ve mecurun kira parası hakkında taraflar arasında anlaşmazlık bulunması durumunda kira akdinin asli unsurlarından olan kira bedeli konusundaki uyuşmazlık nedeniyle, artık devam eden bir kira sözleşmesinin varlığından da sözetme olanağı yoktur. Ortada devam ettiğinden söz edilebilecek bir kira akdi bulunmadığına göre musakkaf olmayan kiralananlara yönelik açılan kira tespit davasının reddi gerekirken yazılı şekilde tespit kararı verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 29/06/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiraya veren ve kiracı arasında kira bedelinin belirlenmesine dair anlaşmazlık yaşanması.
- Taraflardan kiraya verenin, kira bedelinin tespiti amacıyla mahkemeye başvurması.
- Davanın mahkeme sürecine taşınması ve yapılan bilirkişi incelemesi.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin tespitine yönelik yasal dayanaklar ve mahkeme değerlendirmesi.
- Taraflar arasında kira bedeli nedeniyle ortaya çıkan hukuki uyuşmazlıklar ve savunmalar.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin belirlenmesi sırasında dikkate alınması gereken kriterler.
- Kira sözleşmesi uyarınca tarafların hak ve yükümlülükleri arasındaki anlaşmazlık.

5. Talepler:
- Mahkemece kira bedelinin tespitine ilişkin karar verilmesi.
- Karara itiraz ve temyiz haklarının tanınması.

(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2014/5706 E. , 2014/7831 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Tahliye - Kira bedelinin tespiti Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye ve kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş, ancak nitelik itibariyle duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, işyeri ihtiyacı nedeni ile kiralananın tahliyesi ve kira parasının tespiti istemine ilişkindir mahkemece tahliye ve kira parasının tespiti istemlerinin reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde ve açıklamalarında özetle; davalının 31/03/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık 21.705 TL kira parası ödeyerek kiracı olduğunu, davalının işyerinde oto alım satımı ve servis hizmetleri verdiğini, müvekkilinin de aynı iş kolunda çalıştığını taşınmazı kendi işyeri gereksinimi için kullanmak istediğini belirterek işyeri ihtiyacı nedeni ile kiralananın tahliyesine ve kira parasının 01/04/2012 tarihinden itibaren aylık 30.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece ihtiyaç iddiası kanıtlanmadığından davacının tahliye talebinin reddine, davalının halen ödediği miktar olan 23.728,00 TL kira bedelinin, emsal kira bedellerine, sözleşmeye, hak ve nesafete uygun olduğu anlaşılmakla davacının kira artışına ilişkin talebinin de reddine karar verilmiştir. 1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-) Taraflar arasında 31/03/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli aylık KDV dahil 21.705 TL bedelli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kira bedelinin yenilenen dönemde artırılacağına ilişkin bir düzenleme yoktur. Davacı tarafından davalı kiracıya kira artışına ilişkin olarak bir ihtarname de gönderilmemiştir. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava red edilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmelidir. Davalının tespit edilecek miktarı kabul ederek ödeme yapması dava açılmasına sebep olup olmaması ve yargılama giderlerinden sorumluluğu yönünden önemlidir. Ancak kira parasının tespiti istekli dava 30/04/2012 tarihinde açılmış olup tespiti istenen dönem itibarıyle süresinde açılmış dava bulunmadığına göre, davacının talebi gibi 01/04/2012 tarihinde başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez. Bu nedenle davacıdan 31/03/2013 tarihinde başlayan dönem için kira parasının tespitini isteyip istemediği sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kira parasının tespiti isteminin de reddine karar verilmesi doğru doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenlerle hükmün tahliye isteminin reddine ilişkin kısmının ONANMASINA, 2.bentte yazılı nedenlerle hükmün kira parasının tespiti isteminin reddine ilişkin kısmına yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca BOZULMASINA, onanan kısım için temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına 12/06/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında 31/03/2011 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi çerçevesinde kira bedeli ile ilgili anlaşmazlık yaşanması
- Kiraya verenin işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralanan yerin tahliyesini ve yeni kira bedelinin belirlenmesini talep etmesi
- Davacının tahliye talebinin ve kira bedeli tespitine ilişkin talebinin mahkemece reddedilmesi

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin tespiti ile kiracının tahliyesine yönelik taleplerin değerlendirilmesi
- Mahkemenin ihtiyaç iddiasının kanıtlanıp kanıtlanmadığını incelemesi
- Kira sözleşmesinin içeriği ve taraflar arasındaki ödeme durumunun tespiti

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kiracı ve kiraya veren arasındaki ihtiyacın kanıtlanması
- Kira bedelinin belirlenmesi ve artırılıp artırılamayacağına dair sorular

5. Talepler:
- Kiracının tahliye edilmesi ve yeni kira bedelinin 30.000 TL olarak belirlenmesi talebi

krizin varlığı iddiası da bilimsel verilere dayanılarak bu konuda uzman bilirkişiler tarafından belirlenebilecek bir konu olup bunun mahkeme kararına bilimsel bir gerçek gibi yansıtılmış olması da doğru görülmemiştir...)gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.Yerel mahkemece, davanın kısmen kabulüne dair verilen karar davalılardan D.. S.. vekilinin temyizi üzerine, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçeyle bozulmuş; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Direnme kararını, davalılardan D.. S.. vekili temyize getirmiştir.Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dosya kapsamına göre somut olayda ekonomik kriz gerekçesiyle kira bedelinin tarafların serbest iradeleriyle yaptıkları kira sözleşmesinde belirledikleri miktardan daha düşük belirlenmesi şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği noktasında toplanmaktadır.Öncelikle “kira tespiti” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır:Kira parasının tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.Kira parasının tespit davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanunun uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur.Kira parasının tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.Kira parasının tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.Kira parasının tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.Hakim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira parasının tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 12.11.1979 gün ve 1979/1 E, 1979/3 K. sayılı kararı gereğince, 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerinin iptaline Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeler yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.Uygulamada birliği sağlamak için 2/4 sayılı ve 18.11.1964 günlü Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit haline geldiği benimsenmiş ve kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hakim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.Buna göre, kiranın tespiti kararları diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki münasebeti tespit etmez. Onun amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hakimin kararı ile doğmaktadır. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşırlarsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması halinde bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir.Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara, yakın bir nitelik göstermektedirler.Bilindiği ve 18.11.1964 gün, 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında benimsendiği üzere; 6570 sayılı Yasanın 2 ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptalinden sonra, yasa uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde kira parası mahkemece belirlenmektedir (HGK’nun 18.05.2011 gün ve 2011/3-283- 333 esas, karar sayılı ilamı).Kural olarak tarafların her türlü etken dışında ve serbest iradeleriyle yaptıkları kira sözleşmesinde belirledikleri kira bedelinin aksi iddia edilip kanıtlanmadıkça o dönemin olağan rayicine uygun olduğu kabul edilmelidir.Bu bağlamda, şartların değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira bedeline Üretici Fiyat Endeksi artış oranının üç yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira bedelinin o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira bedeli olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Bundan sonra ise hak ve nesafet ilkeleri uygulanarak kira bedeli tespit edilecektir.Mahkeme kararında, kiralanan yerin kira bedelinin ÜFE artış oranına göre belirlenen rakamın da altında tespitini gerektirecek özel gelişmeler, değişen şartlar, buna neden olan olumsuzluklar belirtilmelidir.01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı TBK)’nun 344. maddenin 2. fıkrasına göre; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” hükmünü, yine aynı maddenin 3. fıkrasında da “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Davacı ve davalı arasında kira bedelinin tespitine ilişkin anlaşmazlık yaşanması
- Tarafların kira sözleşmesinde belirlenen miktarın ekonomik kriz nedeniyle güncellenmesi gerektiği yönündeki iddiaları
- Yargı yoluna başvurulmasının gerekliliği

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira bedelinin güncellenmesi konusunda yargı kararlarının ne yönde olması gerektiği
- Ekonomik durum değişikliklerinin, kira bedelinin tespiti üzerindeki etkileri
- Kira Tespit Davalarında geçerli yasaların ve içtihatların dikkate alınması

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Ekonomik kriz nedeniyle kira bedelinin düşürülüp düşürülemeyeceği
- Tarafların serbest iradeleri ile belirledikleri kira bedelinin geçerliliği ve şartların değiştirilip değiştirilemeyeceği

5. Talepler:
- Mahkemeden kira bedelinin tespit edilmesi talebi
- Kira sözleşmesindeki özel durumların göz önünde bulundurulması

değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak (uyarlama) hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak (uyarlama) kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek TMK. nun 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir isabetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak TMK.nun 1, 2 ve 4.maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur (TMK md. 1). Bu yönteme o sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur. Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü”, “sözleşme serbestliği” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale (uyarlama) müessesesi, istisnai, tali (ikinci derecede) ve yardımcı niteliktedir. Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve sübjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK.'nun 2/1, 4. md) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK. nun 1. maddesindeki yetkiye dayanılarak hâkim tarafından doldurulmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin ret ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Burada önemle belirtilmesi gereken husus uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tesbitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle, örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilerle intibak boşluğu doldurulup, sözleşme düzeltilemez. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak gözetilebilir. Diğer bir anlatımla, sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz, sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestîsi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir. Uyarlama davalarında da uygulanması gereken 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira bedelinin tespitinde öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda

1. Dava Türü:
Kira Tespit Davası

2. Temel Olaylar:
- Kiracı ve kiraya veren arasında kira bedelinin güncellenmesi veya yeniden belirlenmesi ihtiyacından doğan bir anlaşmazlık.
- Sözleşme şartlarının değişmesi nedeniyle tarafların yükümlülüklerinin ifasını zorlaştıran durumların ortaya çıkması.
- Tarafların mevcut kira bedeli üzerinde uzlaşamaması ve bu sebeple yargı yoluna başvurmanın gerekliliği.

3. Hukuki Sorunlar:
- Kira tespit davalarında sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması ihtiyacı.
- Sözleşmeye müdahale gerekliliği ve bunun nasıl uygulandığı.
- Kira bedelinin tespitinde dikkate alınacak yasal hükümler ve tarafların hakları.
- Taraflar arasında meydana gelen dengenin sağlanması konusunda yargıcın alacağı kararların hukuki dayanakları.

4. Uyuşmazlık Konuları:
- Kira bedelinin nasıl belirlenmesi gerektiği ve bu hususta uzlaşma sağlanması gerekliliği.
- Tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri ile sözleşmenin yeni haline uygun olarak uyarlanmasının gerekliliği.

5. Talepler:
- Kira bedelinin mahkemece tespit edilmesi ve taraflar arasında sözleşmenin değişen şartlarına uygun bir çözüm önerilmesi.
- Uzlaşma gibi alternatif çözüm yollarının değerlendirilmesi ve buna ilişkin bir karar verilmesi.

Advacato

Üyelikle kazançlarım nedir?

Gelişmiş Soru ve Cevap

Müvekkil takibi

Dilekçe yazma

Yapay zeka ile hukuk büromuz çok daha efektif ve verimli hale gelmiştir. Standartlarımızı çok daha yukarı çıkararak müvekkil memnuniyetimizi arttırdık.